나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34057 [4] 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부천부안초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제301호 외 6개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 컬러알미늄샷시 및 PVC샷시 창호임.

이용상태

공히 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

사건번호: 부천지원 2025타경34057 (4)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 4층403호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 범안로21번길 66 (괴안동))

건물명: 프리메로

층수: 4층 (12층 건물 중)

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2022.11.09 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가및면적

감정가: 492,000,000원

토지면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

건물면적 (전용면적): 73.53㎡ (약 22.24평)

건물면적 (공급/분양면적): 약 91.24㎡ (약 27.60평) (건축물대장 총면적 기반 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상및종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부천부안초등학교"" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물구조및설비

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 4층 403호입니다.

외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.

창호: 컬러알미늄샷시 및 PVC샷시 창호.

설비: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지및도로상태

토지 형상: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본 건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천동중,동여중,삼오유치원), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 채권자및경매개요

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 한동길

보증금: 43,000,000원

차임: 1,150,000원

전입일자: 2025-07-31

확정일자: 2025-08-07

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고: 임차인 한동길은 대항력이 없으며, 명도 대상입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부요약

말소기준권리: 2023-01-13 부천중앙새마을금고 근저당권 (7,513,000,000원)

기타 권리:

- 2023-01-13: 주식회사호산 소유권보존

- 2025-07-23: 부천세무서장 압류

- 2025-07-28: 부천중앙새마을금고 임의경매개시결정 (3,578,620,660원)

- 2026-02-27: 부천시 압류

등기부채권 총액: 7,513,000,000원

모든 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주위환경및상업시설

본 건은 아파트 단지 및 주택가가 밀집된 일반 주거 지역 내에 위치합니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

하지만, 대규모 상업 시설이나 특화된 상권은 인근에 확인되지 않으며, 주거지로서의 특성을 강하게 띱니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

남서측 인근에 부천부안초등학교가 위치하며, 부천동중, 동여중, 삼오유치원 또한 인접하여 학교보호구역으로 지정되어 있습니다.

어린 자녀가 있는 가구에 적합한 환경입니다.

5.2. 교통편의

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(구체적인 역명 확인 필요)을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 생활편의시설

인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품 구매, 은행, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공동담보특수성

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 담보물건 중 다른 부동산의 경매 결과에 따라 낙찰가의 변동성이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 건 외 다른 공동담보물의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 임차인관련사항

임차인 한동길은 대항력이 없으며, 보증금 43,000,000원에 대한 배당 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

배당받지 못하는 금액이 있다면 법적으로 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 실질적인 명도 진행 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

(본 건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 직접적인 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 채무총액및규제

등기부상 채무 총액이 7,513,000,000원으로 매우 높습니다.

또한, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변시설조사필요성

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장밀집지역 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

현장 방문 또는 심층적인 지역 조사 시, 혐오시설의 유무 및 그로 인한 환경적 영향을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 아파트(프리메로 403호)로, 부천부안초등학교 인근의 일반 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 여건도 편리합니다.

등기부상 말소기준권리인 근저당을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 따라서 권리상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없어 보입니다.

그러나 본 건이 공동담보물건이라는 점은 간과할 수 없는 특수사항입니다. 다른 공동담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가에도 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 물건들의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 또한, 과밀억제권역 등 지역 규제와 향후 재산권 행사 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

전반적으로 권리관계는 명확하고 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 공동담보 물건이라는 특수성과 지역 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 부천시 소사구의 안정적인 주거 지역 내 아파트로, 실수요 및 투자 수요 모두 고려 가능.

* 우수한 교통 환경과 교육 환경은 주거 가치를 높이는 요인.

* 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 분석에 대한 부담이 적음.

* 공동담보 물건으로서, 타 물건 대비 상대적으로 저평가될 가능성을 노릴 수 있음.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 492,000,000원을 기준으로, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건 외 다른 공동담보 물건의 감정가, 진행 상황, 낙찰가 추이.

* 인근 유사 아파트의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가.

* 물건의 상태, 수리 필요성, 명도 협상 과정에서의 예상 비용.

* 지역 규제 및 향후 부동산 시장 전망.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 이러한 공동담보 물건의 경우, 타 물건의 결과에 따라 입찰가가 결정되는 경향이 있습니다.

권장 범위 (참고용):

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (약 393,600,000원 ~ 418,200,000원)

다만, 이는 절대적인 기준이 아니며, 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.