나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52582 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층413호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치하며 부근은
아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로
이용하기는 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 4층 410호, 412호, 413호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이나 현황 ""공실""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이
2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 거북섬타워 4층은 대부분 공실인바, 수요성 등을 재확인하시기
바람. (후첨 사진 참조)

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52582 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 413호

용도: 근린상가

감정가: 567,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

토지지분: 25.54㎡ (약 7.73평)

건물면적: 113.40㎡ (약 34.30평)

건물지분: 113.4㎡ (약 34.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본정보

특이사항: 별도등기 (대지권 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기 존재)

임대차 정보: 임대관계 미상, 인수 보증금 없음 (0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입 및 주정차가 가능하나, 대중교통 이용 시 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로 이용하기에는 다소 불편함이 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 2024-01-04 접수, 1,200,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기 (주식회사로보트엔지니어링, 서지숙) 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 임의경매 채권자는 중소기업은행입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 거북섬 일대는 해양레저복합단지로 조성되었으나, 현재 상가 공실률이 매우 높고 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 4층은 대부분 공실 상태이며, 전반적인 수요성 재확인이 필요합니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설이나, 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 공급 및 수요

거북섬 지역은 상업시설에 대한 과잉 공급이 이루어진 반면, 이를 뒷받침할 충분한 배후 수요 및 유동인구가 부족한 상황입니다. 유사 상권과의 경쟁 및 관광객 의존도가 높은 점도 상권 활성화의 제약 요인이 되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 '거북섬 별빛공원'과 같은 녹지 공간이 있습니다. 다만, 종합적인 편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있다는 점입니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사 등과 관련하여 향후 법적 분쟁이나 제한이 발생할 수 있는 중대한 사안입니다.

6.2. 시장 리스크

거북섬 일대 상권은 심각한 공실 문제와 낮은 유동인구로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 특히, 거북섬타워 4층 자체의 높은 공실률은 본 물건의 임대 및 매각에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 인프라 부족

대중교통 접근성이 떨어지고, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 부족하여 지역 활성화에 걸림돌이 되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬에 위치한 근린상가로, 잠재적인 개발 가치가 있는 지역에 속해 있습니다. 그러나 최근 언론 보도에 따르면 거북섬 일대는 심각한 상가 공실률과 상권 침체를 겪고 있으며, 본건이 위치한 거북섬타워 4층 역시 대부분 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

가장 큰 문제는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점입니다. 이는 본 물건의 소유권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있는 법적 리스크입니다.

결론적으로, 본 물건은 높은 법적 위험과 더불어 현재 상권의 침체 및 공실률 문제를 동시에 안고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 거북섬 개발 잠재력

시흥시는 거북섬을 해양레저 복합 관광도시로 육성하기 위한 계획을 지속적으로 추진하고 있습니다. 향후 개발 사업이 성공적으로 이루어진다면 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

8.2. 비교적 낮은 감정가

현재 감정가는 567,000,000원이나, 물건의 법적 리스크와 현재 상권 상황을 고려할 때, 실제 경매 낙찰가는 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 중대한 법적 리스크(공유수면법 관련 별도등기)와 함께 현재 상권의 심각한 침체 및 높은 공실률이라는 두 가지 큰 문제점을 안고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

현재 감정가 567,000,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 법적 리스크와 현재 공실률 등을 종합적으로 고려하여 철저한 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 토지의 별도 등기에 대한 정확한 법률적 해석과 향후 발생 가능한 문제점을 명확히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 토지의 별도등기에 대한 상세한 법률 검토와 더불어, 거북섬 지역의 현재 상권 현황 및 미래 전망에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 이러한 분석 없이는 섣부른 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.