나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52582 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층412호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치하며 부근은
아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로
이용하기는 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 4층 410호, 412호, 413호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이나 현황 ""공실""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이
2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 거북섬타워 4층은 대부분 공실인바, 수요성 등을 재확인하시기
바람. (후첨 사진 참조)

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52582 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11, 거북섬타워 4층 412호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물 지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 350,000,000원

1.4. 특이사항

별도등기 존재 (공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따른 금지사항 부기등기)

대부분 공실 상태의 건물 4층에 위치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근 및 주정차가 가능하나, 버스 정류장이 다소 원거리에 있어 대중교통 이용 시 도보 이동이 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 거북섬 별빛공원과 같은 휴식 공간이 있으며, 웨이브파크와 같은 해양레저 시설이 조성되어 있어 관광객 유치를 위한 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 해당 지역은 상업시설 공급량에 비해 배후 수요가 부족하다는 분석이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 을1: 중소기업은행 근저당 (2024-01-04 접수, 말소기준권리) - 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 주식회사로보트엔지니어링 소유권 이전 (2022-09-19 접수)

* 갑5: 서지숙 소유권 이전 (2024-01-04 접수, 매매)

* 갑6: 중소기업은행 임의경매 개시 결정 (2025-06-12 접수, 본건)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 을구의 근저당 및 임의경매 개시 결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 별도의 임차인 현황은 없습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, '기타참고사항'에 '임대관계 미상'으로 되어 있어 현재 공실 상태일 가능성이 높습니다.

3.4. 특수 물건 정보

대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 본 건의 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

공부상 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설이나, 현황은 "공실" 상태입니다. 본 건이 위치한 거북섬타워 4층은 대부분 공실인 것으로 파악됩니다.

4.2. 상권 특성

거북섬 지역은 해양레저 복합단지로 개발 계획이 추진되었으나, 공급 과잉, 콘텐츠 부족, 접근성 문제 등으로 인해 높은 공실률을 보이고 있습니다. 일부 보도에 따르면 상가 공실률이 80% 이상으로 매우 높은 수준이며, '유령 도시'라는 평가도 받고 있습니다.

4.3. 잠재적 수요

거북섬 일대는 향후 관광 콘텐츠 확충 및 교통 개선 계획이 일부 논의되고 있어 장기적인 반등 가능성이 언급되기도 하지만, 단기적인 상권 활성화는 어려울 것으로 전망됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 거북섬 별빛공원이 위치하여 녹지 공간을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에는 아파트 단지와 오피스텔이 있어 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 시화나래초등학교, 시화나래중학교, 한국공학대학교 제2캠퍼스 등이 소재합니다. 다만, 대형 병원 등 필수 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 교통 접근성

자가용 이용 시 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 지하철역과의 거리도 멀어 접근성이 떨어진다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 제약 (공유수면 관리 및 매립에 관한 법률)

대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점은 매우 심각한 리스크입니다. 이는 공유수면의 관리, 이용, 개발 등에 제약을 초래할 수 있으며, 본 건의 가치 및 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 소유권 행사 시 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 심각한 공실 문제

본 건이 위치한 거북섬타워 4층뿐만 아니라, 거북섬 일대 상가들의 공실률이 매우 높은 수준입니다. 이는 임대 수익 창출에 상당한 어려움을 야기할 수 있으며, 매각 이후에도 공실이 지속될 가능성이 높습니다. 일부에서는 1층 공실률이 97%에 달하고, 건물 전체가 비어 있는 경우도 보고되었습니다.

6.3. 낮은 상권 활성화 수준

거북섬은 '유령 도시'라는 오명을 얻을 정도로 상권 활성화가 미흡한 상태입니다. 기대했던 관광객 수요가 예상에 미치지 못하고, 배후 소비층 부족, 콘텐츠 부재, 접근성 문제 등이 복합적으로 작용하고 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한 가능성

'공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 부기등기는 토지의 용도 변경이나 개발 시 제한 사항을 야기할 수 있으며, 이는 장기적인 재산권 행사에 불확실성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 지역에 위치한 근린상가로, 비교적 명확한 권리관계와 일괄 매각이라는 특징이 있습니다. 그러나 현재 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 토지상의 금지사항 부기등기라는 중대한 법률적 리스크를 안고 있으며, 거북섬 일대 전반의 심각한 공실 문제와 낮은 상권 활성화 수준이라는 구조적인 어려움에 직면해 있습니다. 특히, 4층이라는 위치적 단점과 대부분 공실인 현황은 추가적인 위험 요소로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 기회

* 거북섬 지역 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 가능성 (향후 관광 콘텐츠 확충 및 교통 개선 시).

* 낮은 감정가 또는 경매가로 인한 시세 차익 기대 (리스크 해소 시).

8.2. 필수 고려 사항

* '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 상 금지사항 부기등기의 구체적인 내용, 법적 구속력, 해제 가능성 및 예상되는 추가 비용에 대한 철저한 법률적 검토가 최우선적으로 필요합니다.

* 거북섬 상권의 실제 수요, 미래 발전 가능성, 그리고 본 물건이 속한 건물 4층의 공실률 현황에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후도, 관리 상태, 주변 경쟁 상권 분석 등을 통해 실질적인 투자 가치를 재평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 3억 5천만원은 참고 자료로 활용하되, 위에서 언급된 중대한 법률적 리스크와 심각한 공실 문제, 그리고 상권의 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 대지권 관련 별도등기의 법적 구속력 및 해제/변경 가능성, 이로 인한 추가적인 비용 등을 파악한 후, 본 물건의 실질적인 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.