나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5071 [1] 경기도 안성시 서운면 현매리 133-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 서운면 현매리 "현매초등학교"북측인근에 위치하며 주위는 농경지,
야산,농가주택 및 조성중 공사중단된 토지 등이 혼재함.

교통상황

본건 부근까지 차량의 접근이 가능하나 대중교통편은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형으로 대체로 평탄하게 조성하여 건물신축공사중 중단한 상태로 동측토지보다
는 약4-5미터정도 낮은 상태(블럭형 옹벽설치)이며 건물기초바닥공사한 4개소가
소재함.
기호(2,3,5):부정형의 묵전상태이며 기호(5)는 서남측의 인접토지보다 약2-4미터정도 높게
블럭형 옹벽설치하였음.
기호(4):부정형으로 북하향의 공용도로임.

인접 도로상태

기호(1)지적상 맹지임.
기호(2)맹지로 동북측의 지적상 도로는 폐도상태임.
기호(3)남측으로 세로(가)도로와 접함.
기호(4)폭 약2-3미터정도의 현황 공용도로임.
기호(5)서측으로 구거복개도로와 연결되며 서남측의 지적상도로는 폐도상태임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(서운03, 혼합형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 기호(2)
계획관리지역, 성장관리계획구역(서운03, 혼합형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>,
상대보호구역<학교보건법>

■ 기호(3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(서운03, 혼합형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>,
상대보호구역<학교보건법>

■ 기호(4)
계획관리지역, 성장관리계획구역(서운03, 혼합형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 기호(5)
계획관리지역, 성장관리계획구역(서운03, 혼합형),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)지상에는 (공장)건축허가를 득하여 건물기초바닥공사한 상태로 중단된 4개소
(별첨 지적개황도, 건물개황도 참고)가 소재함.

공부와의 차이

-기호(1)는 지목 전"이나 건축허가를 득하여 건물(4개동)기초공사한 (현재 공사중단)의
현황 "잡종지"상태임.
-기호(4)는 지목"전"이나 현황은 "공용도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

물건 비고

1. 일괄매각. 목록2~5는 지분매각. 공유자우선매수권 없음(대법원 2006.3.13.자 2005마1078결정 참조)
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 현황 농지가 아닌 목록1,목록5와 관련하여 원상회복명령 가능성이 있다는 서운면의 사실조회회신서가 2026. 3. 13.자로 제출되었음.
3. 목록1 토지는 지목은 '전' 이나 현황은 '잡종지' 또는 부지조성 중인 대지로 (공장)건축허가를 득하여 건물기초바닥공사(총 4개소) 및 블럭형 옹벽 조성을 한 상태로 철제빔, 건축자재 등이 적치되어 있음. (상세현황 현황조사서 및 감정평가서 참조)
4. 목록2,3은 지목상 '전' 이나 현황 묵전상태이나 농작물 경작흔적이 있으며, 주위 토지의 진입로로 이용되고 있음
5. 목록5는 지목상 '전'이나 현황 묵전상태이나 농작물 경작흔적이 있으며, 블럭형 옹벽이 조성되어 있고, 일부 지상에는 컨테이너박스 3개, 트레일러, 대형물통 등의 각종 물건이 적치되어 있음.(위 목록 5 지상 소재물은 매각에서 제외되며, 감정평가액에 포함되지 않음)
6. 목록1,2는 지적도상 맹지이며, 목록5는 맹지는 아니나 일부 지적도상의 폐도로가 확인되므로 정확한 도로연결 현황은 별도확인요함
7. 목록4는 지목상 '전'이나 현황 공용도로임.
8. (주)에스티윈드로부터 2025. 1. 8.자로 유치권신고(토목공사 및 공사비 대금 939,407,197원)가 있었으나, 점유현황은 불명이므로 정확한 유치권의 권리관계 및 유치권 행사현황 등은 별도확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경5071 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (현재 경매 신청 채권자는 신한은행)

감정가: 4,042,496,000원

총 채무액(등기부채권 총액): 4,420,819,000원

1.2. 토지 기본정보

소재지: 경기도 안성시 서운면 현매리 133-4

총 토지 면적: 13,071.00㎡ (약 3,954.00평)

매각 대상 토지 지분 면적: 11,025.9526㎡ (약 3,335.20평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

용도: 전 (현황: 잡종지 또는 대지 조성 중, 묵전, 공용도로 등 상이)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 기본정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

(건축 허가를 득하고 건물 기초 바닥 공사 중단된 상태임)

1.4. 특이사항 및 주의사항 요약

유치권, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고(여부 불분명), 공동담보

일괄매각 (단, 목록 2~5는 지분매각이며 공유자우선매수권 없다고 명시됨)

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

현황과 공부상 지목 상이 및 원상회복명령 가능성

토지별 현황 및 이용 상태 상이 (잡종지, 대지 조성 중, 묵전, 공용도로 등)

지적도상 맹지 및 도로 연결 현황 별도 확인 필요

유치권 신고 존재 (권리관계 및 행사 현황 별도 확인 필요)

목록 5 지상 물건(컨테이너, 트레일러 등) 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안성시 서운면 현매리 "현매초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 야산, 농가주택 및 조성 중인 공사 중단 토지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건 부근까지 차량 접근은 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

총 토지 면적 13,071.00㎡ 중 매각 대상 지분 면적은 11,025.9526㎡입니다.

기호(1), (2) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(5) 토지는 맹지는 아니나 일부 지적도상 폐도로가 확인되어 정확한 도로 연결 현황은 별도 확인이 필요합니다.

기호(4) 토지는 폭 약 2-3미터 정도의 현황 공용도로로 이용되고 있습니다.

기호(3)은 남측으로 세로(가) 도로와 접합니다.

기호(5)는 서측으로 구거복개도로와 연결되며, 서남측 지적상 도로는 폐도 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건 토지의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2018년 9월 6일자 신한은행 근저당권 (을1)

기타 권리사항:

* 소유권이전 (갑1): 변재국 (1987.05.04.)

* 소유권이전 (갑9): 주식회사 수연산업 (2018.09.06.)

* 근저당권 (을1): 신한은행 (1,920,000,000원, 2018.09.06.) - 말소기준권리

* 근저당권 (을3): 주식회사 에스티윈드 (300,819,000원, 2020.07.27.) - 말소

* 근저당권 (을4): 주식회사 에스티윈드 (650,000,000원, 2020.11.03.) - 말소

* 근저당권 (을5): 최영찬 (1,500,000,000원, 2021.06.03.) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑16): 신한은행 (1,739,824,137원, 2024.11.15.) - 말소

* 가압류 (갑17): 경기신용보증재단 (50,000,000원, 2024.12.05.) - 말소

* 압류 (갑18): 안성시 (2024.12.12.) - 말소

* 압류 (갑19): 화성세무서장 (2025.10.23.) - 말소

3.2. 소멸주의

상기 등기부현황상 말소기준권리인 2018년 9월 6일자 신한은행 근저당권보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 위에 표시된 말소 대상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수주의

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약에 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.4. 유치권

(주)에스티윈드로부터 2025년 1월 8일자로 토목공사 및 공사비 939,407,197원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 현재 점유 현황은 불명하므로 정확한 유치권의 권리관계 및 행사 현황은 별도 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

(특이사항 및 주의사항에 명시된 내용 외 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

3.6. 공유자 우선매수권

물건의 특이사항에 '공유자우선매수신고'가 포함되어 있으나, 주의사항 1번 항목에 '목록2~5는 지분매각. 공유자우선매수권 없음(대법원 2006.3.13.자 2005마1078결정 참조)'이라고 명시되어 있습니다.

이는 목록 2~5에 대한 공유자 우선매수권이 없음을 의미하며, 목록 1에 대한 우선매수권 적용 여부 또한 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 안성시 서운면 현매리 지역은 주로 농경지, 야산, 농가주택 등이 혼재된 농촌 및 개발 예정 지역입니다.

현재 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권보다는 전원 주택이나 전원 생활을 위한 입지, 또는 개발 잠재력을 가진 지역으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 인근 편의 시설이나 상업 시설에 대한 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 현매초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 지역입니다.

농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 이용 시 인근 읍면으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 부담

(주)에스티윈드로부터 신고된 9.39억원 이상의 유치권은 낙찰 후 인수 대상이 될 수 있으며, 그 권리 관계 및 행사 여부에 대한 불확실성이 큰 위험 요소입니다.

6.2. 농지 관련 규제 및 원상회복

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

목록 1, 5 토지의 현황이 '전'이 아닌 '잡종지', '대지 조성 중', '묵전' 상태이므로, 관련 법규에 따라 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

6.3. 지목과 현황 불일치

목록 1: 지목 '전'이나 현황 '잡종지' 또는 부지 조성 중인 대지 (공장 건축 허가, 기초 바닥 공사 4개소, 블럭형 옹벽 조성, 건축 자재 적치)

목록 2, 3: 지목 '전'이나 현황 '묵전' 상태 (농작물 경작 흔적, 주위 토지 진입로 이용)

목록 4: 지목 '전'이나 현황 '공용도로'

목록 5: 지목 '전'이나 현황 '묵전' 상태 (블럭형 옹벽 조성, 컨테이너 3개, 트레일러, 대형 물통 등 적치)

이러한 지목과 현황의 불일치는 향후 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 맹지 및 도로 접근성 문제

목록 1, 2 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 5 토지 또한 일부 폐도로가 확인되어 정확한 도로 연결 상태 확인이 필수적입니다. 이는 토지 활용 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.5. 지분 매각의 복잡성

총 토지 면적 13,071.00㎡ 중 11,025.9526㎡ 지분만 매각 대상입니다. 이는 공유자들과의 관계 설정 및 토지 이용 계획 수립에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.6. 공유자 우선매수권 불명확성

'공유자우선매수신고'라는 특이사항과 '공유자우선매수권 없음'이라는 주의사항 간의 상충으로 인해, 실제 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 불분명하여 입찰 참여 시 주의가 필요합니다.

6.7. 목록 5 지상 물건

목록 5 토지 지상에 적치된 컨테이너, 트레일러 등은 매각 대상에서 제외되며 감정평가액에도 포함되지 않았으므로, 낙찰 후 해당 물건에 대한 처리 방안을 별도로 마련해야 합니다.

6.8. 과도한 부채

토지 등기부상 총 채무액이 44억원을 초과하며, 유치권까지 고려할 경우 채무 부담이 매우 높은 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시의 계획관리지역에 위치하여 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재 다수의 위험 요소를 안고 있는 투자 대상입니다.

토지 지목과 현황의 불일치, 맹지 여부, 농지 관련 규제, 그리고 특히 금액이 큰 유치권의 존재는 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권의 불명확성은 투자 결정에 있어 신중을 요하게 합니다.

이러한 여러 위험 요소들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 위험을 관리할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 13,071.00㎡ (약 3,954.00평)의 면적 중 11,025.9526㎡ (약 3,335.20평)의 지분을 취득하므로, 향후 개발 시 규모의 경제를 확보할 수 있습니다.

8.3. 현황과 공부상 지목 불일치 활용 가능성

일부 토지가 잡종지 또는 대지 조성 중인 상태이므로, 적절한 건축 행위나 토지 개발을 통해 용도 변경 및 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 사전 확인 필수)

9. 입찰가 결정 고려사항

본 물건의 감정가는 4,042,496,000원입니다.

그러나 권리 분석 결과, 9.39억원 이상의 유치권 신고, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 반환 불가, 지목과 현황 불일치로 인한 원상회복 명령 가능성, 맹지 및 도로 접근성 문제, 지분 매각으로 인한 복잡성 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 상기 위험 요소들을 충분히 고려하고, 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 유치권 등 제반 사항에 대한 명확한 확인 후 결정되어야 합니다.

감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려하되, 잠재적 위험에 대한 충분한 투자 대비 수익률 분석이 선행되어야 합니다. 낙찰 후 발생하는 추가적인 비용 및 예상치 못한 부담을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.