나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49095 [1] 경기도 평택시 신장동 615-5 전 경매

경기도 평택시 신장동 615-5 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경49095(평택지원 경매7계). 감정가 67,200,000원, 최저가 32,928,000원. 매각기일은 2026-07-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 49095 [1]
소재지	경기도 평택시 신장동 615-5
용도	전
매각기일	2026.07.14
관할법원	평택지원 경매7계 (031-650-3048)
이용제한	비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 토지거래계약에관한허가구역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	102㎡ (30.86평)

금액

감정가	67,200,000원
최저가	32,928,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	3,292,800원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.14	67,200,000원	유찰
2차	2026.06.09	47,040,000원	유찰
3차	2026.07.14	32,928,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 상림감정 · 평가일 2024.07.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 평택시 신장동 "신장근린공원" 북서측 근거리에 소재하고 주변은 아파트,
다세대 빌라, 단독주택 등 주택지대로서 환경은 보통임.
교통상황: 버스정류소까지 약10분 내외 소요예상되며 대상물건까지는 차량출입이 불가능하여 다소 교통
사정은 불편이 예상됨.
형태 및 이용상태: 유사 방형으로서 주거용 단독주택부지로 이용중임.
인접 도로상태: 폭 약2M 내외 콘크리트 포장도로와 접하는 막다른 골목길로서 상태는 보통임.
토지이용계획 및 제한상태: 대상물건의 개요 참조바람.
제시목록 외의 물건: 대상물건의 지상에 별첨 지적및 건물개황도에서 처럼 제시외 건물( 단독주택 등)이 소재하여
토지에 영향을 미치고 있음.
공부와의 차이: 제시목록상 지목이 전이나 현황은 대임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 대문이 잠겨 있어 임대관계 등은 조사가 불가능하였음.

물건 비고

1. 본건 토지는 공부상 '전' 이나 현황은 지상에 소재한 제시외 건물의 부지임.
2. 농지취득자격증명 불필요함. (전용허가 등은 없었으나, 현황 농지가 아니므로 취득시 농지취득자격증명이 불필요하다는 신장1동의 사실조회회신서가 25. 10. 30.자로 제출되어 있음. 농지취득자격증명과 관련한 상세내용은 해당 주무관청에 별도확인요함)
3. 본건 지상에 소재한 제시외 건물은 매각에서 제외하며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.(최저매각가격은 이 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격이며, 제한받지 않는 가격은 95,880,000원임)
4. 본건 지상에 소재한 제시외 건물과 관련하여 무허가건물인지 확인이 불가하다는 평택시송탄출장소의 사실조회회신서가 25.11.19.자로 제출되어 있음. (지상 소재 건물의 현황 및 철거 가능여부 등은 감정평가서 또는 위 주무관청에 별도확인요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경49095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 신장동 615-5

용도: 공부상 '전', 현황 '대' (주거용 단독주택부지)

토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외된 제시외 건물 소재)

감정가: 67,200,000원

토지 지분: 102㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항

* 본건 토지는 공부상 '전'이나 현황은 주거용 단독주택 부지로 이용 중임.

* 제시외 건물(단독주택 등)이 소재하나, 해당 건물은 매각에서 제외됨.

* 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불명확함.

* 제시외 건물이 무허가 건물인지 확인이 불가하다는 회신이 있음.

* 현황 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 불필요함.

* 현황 '대'이나 공부상 지목은 '전'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 평택시 신장동 "신장근린공원" 북서측 근거리에 소재하고 있음. 주변은 아파트, 다세대 빌라, 단독주택 등 주택지대로서 환경은 보통 수준임. 신장동은 송탄역이 위치한 지역으로, 이충동, 서정동과 함께 송탄의 중심지를 이루고 있음.

2.2. 교통상황

버스정류소까지 약 10분 내외 소요되며, 차량 출입이 다소 불편할 것으로 예상됨. 송탄역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능함.

2.3. 도로상태

폭 약 2M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하는 막다른 골목길 형태로, 도로 상태는 보통임.

2.4. 주변 시설 및 환경

신장근린공원이 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 일부 누릴 수 있음. 또한, 신장동은 미군기지(캠프 험프리스 등)와 인접해 있어 이국적인 분위기와 함께 관련 상업시설이 발달해 있음. 다만, 최근 미군 관련 폭행 사건 등 치안 관련 이슈가 있었던 점은 유의해야 함. 현재까지 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 법정지상권 성립 여부 불명으로 주의 필요)

3.2. 말소기준권리

등기부 등본상 말소기준권리는 '갑7' 압류 (평택세무서장, 2021-11-23 접수)임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김윤희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-02-25

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

등기부 상 을구 권리는 존재하지 않으며, 갑구에 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있음. 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정임. 다만, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 불명확하여 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 존재함.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지인 신장동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 송탄역을 중심으로 상권이 형성되어 있음. 미군기지와의 인접성으로 인해 외국인 관련 상권(송탄 SED 등)도 발달해 있음.

4.2. 상권 활성화 요인

송탄역을 이용하는 유동인구, 미군기지 관련 종사자 및 관련 소비층이 상권 활성화에 기여하고 있음. 신장근린공원 조성 등 지역 개발 사업도 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

송신초등학교, 태광중학교, 태광고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트, 다세대 빌라, 단독주택 등 주거지대가 형성되어 있으며, 상업시설 이용도 가능함. 신장근린공원이 있어 휴식 공간을 이용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

본건 토지 지상에 제시외 건물이 소재하나, 해당 건물이 매각에서 제외되며 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확함. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격임. (제한받지 않는 가격: 95,880,000원).

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 주거용 단독주택부지('대')로 이용 중임. 이로 인해 농지취득자격증명이 불필요하나, 토지 이용 계획 확인 시 주의가 필요함.

6.3. 제시외 건물 처리 문제

매각에서 제외된 제시외 건물의 철거 가능 여부 등이 불명확하며, 무허가 건물인지 여부도 확인 불가함. 이로 인한 향후 법적 분쟁이나 철거 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 치안 및 안전 문제

주한미군과 인접한 지역의 특성상, 최근 미군 관련 폭행 사건 등 치안 관련 이슈가 발생한 바 있어 거주 환경에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 주거용 단독주택부지로 이용 중임. 주변은 주택 밀집 지역이며, 신장근린공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있음. 교통은 송탄역 이용이 가능하며, 도로 상태는 보통임.

주요 리스크 요인으로는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 인수 부담이 발생할 수 있다는 점, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점, 그리고 매각 제외된 제시외 건물의 처리 및 철거 가능성에 대한 불확실성이 존재한다는 점임. 이러한 불확실성 때문에 최저매각가격은 감정가보다 현저히 낮게 책정되어 있으며, 법정지상권이 제한받지 않는 가격은 95,880,000원으로 제시되어 있음.

따라서 본 물건은 법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크를 면밀히 분석하고, 이에 대한 명확한 해결 방안을 확보할 수 있는 경우에 한하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 토지 가치 대비 낮은 최저매각가격: 법정지상권 등의 제한 요인으로 인해 토지 자체의 가치(제한받지 않는 가격 95,880,000원)보다 현저히 낮은 가격으로 경매가 진행 중임.

* 주거지로서의 입지: 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로서 주거용 토지로서의 가치가 있음.

* 신장근린공원 인접: 녹지 공간 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 처리 문제 등 상당한 불확실성을 내포하고 있어, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

제시된 정보에 따르면, 본건 토지의 법정지상권 등의 제한을 받지 않는 가격은 95,880,000원임. 최저매각가격은 67,200,000원으로, 이는 법정지상권으로 인한 가격 제한이 반영된 금액으로 추정됨.

따라서, 현 상황에서는 최저매각가격 이상으로 입찰하는 경우, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 위험을 인수하는 비용이 상당할 수 있음.

잠재적 리스크를 고려하여, 낙찰 후 법정지상권 및 제시외 건물 관련 문제 해결 비용, 철거 비용 등을 모두 감안했을 때, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. (이는 시세, 현장 조사 결과, 법률 전문가 자문 등을 통해 최종 결정되어야 함.)1. 물건 기본정보