나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54455 [1] 경기도 평택시 청북읍 한산리 489 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 어소리 소재 "어소3리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 축사 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, "전"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전"으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 지분매각. 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
3. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 배추, 무 등의 농작물 재배 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본건은 평택지원 2024타경54455 (1) 사건으로, 경기도 평택시 청북읍 한산리 489에 소재한 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.2. 감정 및 면적 정보

본건의 감정가는 29,750,000원입니다. 토지의 총 면적은 3954.00㎡ (약 1196평)입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 중 일부 지분이며, 해당 지분의 면적은 238.0308㎡ (약 72평)입니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 건물 면적은 0.00㎡입니다. 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 현OOOOOOOO (현대카드주식회사)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 어소리 소재 "어소3리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 축사 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 등으로는 본건까지 접근이 가능합니다. 인근에 위치한 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 북측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 강민경 명의의 근저당권 (을구 1번)입니다. 본 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 기재된 바와 같이 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 55,032,627원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 주변 시설

본건이 위치한 지역은 농경지가 넓게 분포하는 지역이며, 단독주택, 축사 및 공장 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한) 및 농업진흥구역에 해당합니다. 이는 농업 생산 및 특정 개발 행위에 대한 제한이 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

"어소3리 마을회관"이 북동측 근거리에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 부족한 상황입니다.

5.2. 기타 생활 인프라

주변에 축사와 공장이 혼재하고 있어, 쾌적한 전원생활을 기대하기보다는 농업 생산 또는 관련 산업 활동에 더 적합한 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 제약

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 해당 토지를 단독으로 이용하거나 개발하는 데에는 제약이 따릅니다. 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명 필수

본건은 농지법상 농지에 해당하므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중이며 배추, 무 등의 농작물이 재배되고 있습니다. 이는 농지법상의 이용 의무 및 기타 관련 규정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 지역별 개발 제한 사항

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 다양한 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 농지(답, 현황 전)의 일부 지분 경매 물건입니다. 지분 매각이라는 특수성과 농지 관련 법규(농지취득자격증명, 농림지역, 농업진흥구역 등)로 인한 제약 사항이 존재합니다. 주변에 축사 및 공장이 혼재되어 있어 입지 조건에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 다만, 평택시의 지속적인 개발 잠재력과 농업 생산 가치를 고려할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 개발 잠재력: 고덕국제신도시, 삼성전자 산업단지 등 대규모 개발이 진행 중인 평택시의 미래 가치 상승 기대.

* 농업 생산 활용: 현재 '전'으로 이용 중인 점을 활용하여 농작물 재배 또는 임대 수익 창출 가능성.

* 차별화된 접근: 지분 매각으로 인한 일반 매물 대비 낮은 진입 가격 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 29,750,000원이며, 토지 전체 면적 3954.00㎡ 중 238.0308㎡ 지분이 매각 대상입니다. 이는 전체 면적의 약 6.02%에 해당합니다. 감정가를 기준으로 단순 환산 시, 지분 가치는 약 1,791,000원 수준입니다.

본 물건은 지분 매각, 농지 관련 규제, 주변 환경 등 고려해야 할 사항이 많아 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 답사를 통해 주변 시세, 토지 이용 현황, 향후 개발 가능성, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 지분 비율(약 1,791,000원)의 100%~130% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 즉, 대략 1,791,000원에서 2,328,300원 사이의 입찰가를 기준으로 삼되, 추가적인 정밀 분석 후 최종 결정을 내리시길 권장합니다. 본 건은 인수 보증금 0원으로, 입찰 시 납부해야 할 보증금은 입찰가의 10%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.