나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55380 [1] 경기도 평택시 포승읍 원정리 86-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정초등학교" 북서측 원거리에 위치하며 주위는
단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 근거리에 노선 버스 정류장이 소재하나 거리 및 운행 빈도 등
으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약6m의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급.베수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 제시외 건물 및 급배수시설, 태양광설비 등의 가격이 포함된 가격임.(상세내용 감정평가서 참조)
2. 목록1 토지는 목록2 건물의 부지로 사용 중이며, 마당에 소규모 밭농사를 하고 있음.
3. 제시외 건물로 인하여 목록2 건물의 공부상 전체 연면적과 실제 전체 연면적이 상이하며, 제시외 건물 설치의 적법성 여부는 확인 불가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경55380 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 원정리 86-50

용도: 단독주택

감정가: 209,883,160원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 344.00㎡ (약 104.07평)

토지지분: 344㎡ (약 104.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 86.76㎡ (약 26.25평)

건물지분: 86.76㎡ (약 26.25평)

건물 제시외면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

주요 용도: 단독주택

사용승인일: 1993년 09월 24일

공부상 건물 연면적: 86.76㎡ (약 26.25평)

실제 건물 연면적: 공부상 연면적과 제시외 건물(53.10㎡)을 포함하면 다를 수 있음

설비 내역: 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정초등학교" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건은 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선 버스 정류장이 소재하나 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6m의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한), 국가산업단지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을5 근저당권 (2018년 07월 30일)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: C

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 04월 11일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: Z

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012년 07월 23일

대항력: 있음

비고:

3.3. 기타 권리 사항

등기부채권 총액: 64,500,000원 (해당 내역은 말소 기준 권리 이하 채권들임)

토지 및 건물 등기부상 여러 근저당 및 압류 내역이 확인되며, 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포승읍 원정리는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변에 국가산업단지가 위치하여 관련 산업의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 "원정초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

ZHANGJINGZI (Z ) 임차인은 2012년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수되는 보증금 또는 별도의 합의 여부에 대한 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물에 제시외 건물이 존재하며(53.10㎡), 이로 인해 공부상 전체 연면적과 실제 전체 연면적이 상이합니다. 제시외 건물 설치의 적법성 여부는 확인이 불가하므로, 명도 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 현황

마당에서 소규모 밭농사를 하고 있는 점은 공부상 이용 현황과 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 원정리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인 Z 의 존재, 공부상 면적과 상이한 제시외 건물의 존재 및 적법성 불확인, 토지 이용 제한 등은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 활용 가치: 344㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 개발 가능성이나 증축 등을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 토지 이용 제한 사항 확인 필수)

* 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 해소할 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 거주 요건(리스크 해소 시): 대항력 있는 임차인 문제를 명확히 해결하고 제시외 건물 관련 이슈를 정리한다면, 안정적인 단독주택으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,883,160원입니다. 주변 "다세대" 주택들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 약 58만원에서 110만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 고려됩니다. 대항력 있는 임차인(Z )과 제시외 건물 등 주요 리스크 요인을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다.

이에 따라, 감정가의 약 70-75% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

총 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

(리스크 해소 비용 및 시간 투자를 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.