나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30402 [2] 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 284-73 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 정선군 사북읍 사북리 소재 사북고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 가장형 평지의 토지로서 주거나지임.
기호(2) : 사다리 평지의 토지로서 주상용임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지임.
기호(2) : 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하나 고저차가 심함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
기호(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철골조, 벽돌조 및 조립식판넬조 조립식판넬지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 사이딩 판넬, 벽돌 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호(3) : 근린생활시설, 주택으로 이용 중임.
1층 : 근린생활시설(세차장)로 이용 중임.
2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조.

부합물 및 종물

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 기호(3) 건물 2층 일부는 인접필지(사북읍 사북리 284-57번지) 지상에 소재하는 건물을 통해 출입이 가능한 바 출입에 따른 권리관계 및 건물 출입 가능여부 등은 경매(입찰) 진행 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 포함
-지적경계 불분명
-본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 소재하며, 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재하나 고저차가 심함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 284-73에 소재한 단독주택입니다. 지상 2층 건물로서, 1층은 근린생활시설(세차장)로, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 상세 정보

사건번호: 영월지원 2025타경30402 (2)

소재지: 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 284-73

용도: 단독주택 (근린생활시설 겸용)

감정가: 306,591,000원

토지면적: 281.00㎡ (약 85.07평)

건물면적: 240.78㎡ (약 72.84평)

건물 제시외면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 정선군 사북읍 사북리 소재 사북고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 폐광지역 진흥지구로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재하나 고저차가 심한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 폐광지역진흥지구

기호(2) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 폐광지역진흥지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(매매) 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재합니다. 건물 등기부상 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이화섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 없음

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우 임차인의 보증금 및 차임이 모두 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2015-10-23 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '하이시티1'이라는 명칭의 다세대 주택으로, 본 물건(단독주택/근린생활시설)과는 주거 형태 및 용도가 달라 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 해당 정보에 따르면 2023년 12월 28일 직거래로 1,950(만원)에 거래된 내역이 있으나, 이는 본 건과는 비교 대상이 아닙니다.

정선군 사북읍 일대는 폐광 지역의 특성상 지역 경제 활성화 및 관광 산업(강원랜드, 하이원리조트 등)과 연계된 상권 특성을 보입니다. 본건의 경우, 1층 세차장 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 영업이 기대될 수 있습니다.

4.2. 상가(세차장)로서의 가치

1층 세차장 용도는 차량 접근성이 좋은 경우 잠재적 수익 창출이 가능합니다. 주변 지역의 경제 상황 및 유동 인구 등을 고려한 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

사북고등학교가 인근에 위치하며, 주위로 근린생활시설들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

사북초등학교, 사북중학교, 사북고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에서 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 의견 수렴 및 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본건과 직접적으로 인접하거나 본건에 영향을 미치는 혐오시설이 확인된 바는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 해당 규제 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 별도 처리 또는 관리 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 지적경계 불분명

지적 경계가 불분명한 부분은 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 정확한 측량이 필요합니다.

6.3. 도로 고저차 및 접근성

본건 북서측 도로의 경우 노폭은 약 6미터이나 고저차가 심하여 차량 접근 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 일부 출입 관련 권리관계

본건 건물 2층 일부가 인접 필지(사북읍 사북리 284-57번지) 지상에 소재하며, 출입에 따른 권리관계 및 건물 출입 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 검토를 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

6.5. 임대 관계 미상

건물 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택 및 근린생활시설(세차장)로 활용 가능한 복합 건물로, 폐광지역이라는 특수한 입지 조건 속에 있습니다. 인근에 관광 시설(강원랜드, 하이원리조트)이 있어 잠재적인 상업적 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 지적 경계 불분명, 도로 고저차, 그리고 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있는 점과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 인접 필지와의 관계는 명확한 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주택 및 근린생활시설(세차장) 겸용으로 다양한 활용 가능성 보유

* 폐광지역 진흥지구 지정으로 향후 지역 개발 가능성 내포

* 인근 관광 시설(강원랜드, 하이원리조트)과의 연계를 통한 상업적 활용 기대

* 경매 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 높은 수익률 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 306,591,000원을 기준으로 평가되었습니다. 제공된 주변 시세 정보가 본 물건의 특성과 차이가 있어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 또한, 지적 경계 불분명, 인접 필지와의 건물 위치 관련 문제, 임대차 관계 미확인 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10%~20% 할인된 수준인 240,000,000원 ~ 275,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 특히, 인접 필지와의 건물 관계 및 출입 가능 여부에 대한 현장 확인과 법률적 검토가 완료된 후, 해당 리스크 해소 가능성에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.