나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87584 [1] 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 55-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 "조안ic" 북동측 원거리에 위치하고 있으며 본 건 인근으로는 임야, 농경지, 전원주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(2,3,4,6)은 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 기호(5)는 차량접근이 어 려우며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 인접도로 대비 완경사 지대 내 토지로서, 본건(2,3)은 사다리형, 기호(4~6)은 부 정형 토지로서 기호(2)는 주거용 건부지, 기호(3)은 현황 도로, 기호(4~6)은 자연림으로 이 용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(2) 남동측, 기호(4,6)은 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하며 기호(5)는 지적상 맹지이며 인접토지를 통해 진출입 가능하며, 기호(3)은 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제 한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. - 기호(4~6) : 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립제 한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전 특별대책지역(1권역)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(6)토지 지상 위에 소유자 미상의 제시외 건물 1동이 소재하고 있으며 소유자 및 정확한 면적 등은 경매 진행 시 재 확인하시기 바람. (후첨 "사진용지" 참고)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 1) 본건 기호(2~4) 토지 지상위로 송전선이 통과하고 있으며 기호(5) 토지 지상위로 송전 선이 통과하며, 철탑이 소재하고 있는 바 경매 참여 시 유의 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, -외벽 : 샤이드 판넬 마감 등. -내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨. -창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

공부상 "단독주택(방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 보일러실, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ~ㅁ)이 소재하는바 정확한 소유관계 및 면적 등은 경매 진행시 참고 바람. (별첨 "지적 및건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 기타참고사항 : 본건 건물의 내부구조 및 이용상황은 수차례 현장방문을 하였으나 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 일반 건축물대장 현황도면, 인근주민 탐문조사, 외관 관찰 및 표준적인 이용상황 등을 고려하였으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경87584 (1)

소재지: 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 55-14

토지면적: 733.00㎡ (약 221.73평)

건물면적: 115.64㎡ (약 35.00평)

건물 제시외면적: 107.40㎡ (약 32.49평)

용도: 단독주택

감정가: 743,560,280원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2011년 (사용승인일 2011.07.05 기준)

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 "조안ic" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 임야, 농경지, 전원주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주변환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 일부 토지(기호 2,3,4,6)에서 가능하나, 기호(5)는 차량 접근이 어렵습니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건은 인접 도로 대비 완경사 지대 내 토지로서, 일부 토지는 현황 도로 및 자연림으로 이용 중입니다.

본건 기호(2)는 남동측, 기호(4,6)은 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(5)는 지적상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당하여 각종 개발행위에 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본건의 말소기준권리는 2012년 5월 11일 접수된 화도새마을금고의 근저당권(을7, 을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 토지 399,111,500원, 건물 396,258,147원으로, 총 약 795,369,647원입니다. (이는 말소될 채권 총액이며, 인수되는 권리는 별도입니다.)

주목할 점은, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 이는 한국전력공사 소유의 구분지상권설정등기(2020.6.8.)입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본건은 전원주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 대형 상업시설보다는 자연 친화적인 환경과 연계된 소규모 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

전반적인 상권은 대도시의 활성화된 상권과는 거리가 있으며, 지역적 특색을 반영하고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본건 인근은 자연환경이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

가까운 편의시설 및 관공서, 의료시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

주변 교통 상황은 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리하나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본건 토지 및 건물 위에 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리입니다. 이로 인해 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 인수 전 한국전력공사와 협의가 필수적입니다.

본건 토지 지상으로 송전선 및 철탑이 통과하고 있어 미관상 좋지 않으며, 전자파 발생 가능성 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물 내부 확인이 폐문 등으로 인해 곤란하여 정확한 상태 파악에 한계가 있었습니다. 따라서 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

기호(5) 토지는 지적상 맹지이며 차량 접근이 어려운 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 각종 관리지역 및 제한지역에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 추가적인 검토와 허가가 필요합니다.

소유자 미상의 제시외 건물이 토지 지상에 소재하고 있어, 명도 및 철거와 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 지역에서 전원주택 건설 관련 배수 시설 미비, 비산먼지 발생, 안전 문제 등이 보고된 바 있습니다. 또한, 교통사고 반복 및 무단횡단으로 인한 안전사고 위험도 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 남양주시 조안면의 우수한 자연환경을 가진 단독주택 부지입니다. 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 한국전력공사의 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 송전선 및 철탑의 통과, 차량 접근성 제한 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 낙찰 후 한국전력공사와의 협의 등 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

733㎡ (약 221.73평)의 넓은 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

조안면의 쾌적하고 자연 친화적인 입지를 누릴 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능합니다.

권리상 하자를 해결하고 주변 시세를 고려할 때, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 감정가 743,560,280원으로 책정되었으나, 한국전력공사의 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다.

또한, 토지 이용 규제, 송전선 및 철탑의 존재, 내부 확인의 어려움 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

주변 유사 단독주택 매매 사례를 조사한 결과, 남양주시 조안면 삼봉리 일대에서는 부지 120평에 건물 41.5평 규모의 단독주택이 4억 9천 8백만원에, 대지 160평에 건물 47평 규모의 단독주택이 6억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 토지 187.55평, 건물 31평 규모의 주택이 경매에서 최저가 5억 3천만원대에 나온 사례도 확인됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 권리 인수 및 리스크 해소 비용, 추가적인 개발 가능성, 그리고 투자자의 위험 감수 수준을 반영하여 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원.

최종 입찰가는 본건의 구분지상권에 대한 한국전력공사와의 협의 결과 및 예상되는 해결 비용을 정확히 파악한 후, 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 이 범위는 초기 조사 및 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 시세 및 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.