나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2507 [2] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 제1층 제102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 '회기역(지하철 1호선) 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '회기역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제1층 제101호 및 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2014.09.04.)

외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 강화유리 등.

이용상태

본건은 공히 소매점으로 이용 중임.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

휘경동 333-5, 333-8
공히 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

휘경동 333-7, 333-12, 335-35
공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2507 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 제1층 제102호

용도: 판매시설

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제1층 제102호

사용승인일: 2014년 09월 04일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 354,000,000원

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.87㎡ (약 1.78평)

건물면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

건물지분: 15.91㎡ (약 4.81평)

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 지하철 1호선 회기역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 회기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등으로 지정되어 있습니다. (일부 필지는 제2종일반주거지역 등에 해당)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2014년 09월 24일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을1)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역, 다수의 근저당, 임의경매 및 가압류 등기 내역이 존재합니다. 등기부상 채권 총액은 약 977,030,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 '이 ' (보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-01-05)이 있으나, 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

회기역을 중심으로 형성된 상권으로, 대학가와 병원 이용객들을 대상으로 한 다양한 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있습니다. 식당, 카페, 술집, 소매점 등이 활발하게 운영되고 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건의 용도는 판매시설이며, 주변 상권은 주로 유동인구가 많은 업종(식음료, 소매, 서비스 등)으로 구성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 및 인근 지역을 분석한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 은행, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근에는 경희대학교, 한국외국어대학교 등 다수의 대학교가 위치하고 있어 학생 수요가 풍부합니다. 또한, 경희대학교 병원 등 의료 시설도 가까이 있습니다.

5.3. 의료시설

서울의료원 등 종합병원 및 다양한 규모의 병의원이 밀집해 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 건축 행위 시 용도 및 규모에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 건축선 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 리스크

권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리 사항은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 경기 변동, 금리 인상, 지역 내 유사 상품 공급 증가 등 거시 경제 및 지역 시장 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 회기역 역세권에 위치한 소규모 판매시설로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리관계가 매우 명확하여 인수 부담이 없고, 주변 상권도 활발하여 소액 투자처로서의 매력이 있습니다. 다만, 작은 면적으로 인한 임대 수익률의 한계점 및 환금성 등은 신중히 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 회기역 도보권으로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 소액 투자: 감정가 대비 낮은 면적으로 소액 자본으로 투자가능.

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸로 낙찰 후 부담 없음.

* 활발한 상권: 대학가 및 병원 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 354,000,000원을 기준으로 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 장단점, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.