나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56886 [1] 서울특별시 은평구 신사동 22-13 더플레이스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "응암동" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로, 주위
는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 응암역(6호선)이 위치하는 바 정
류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물내 6층 601호로서,
외 벽 : 벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 제시외건물㉠이 소재함.
2) 본건은 위반건축물로 등재되어 있는바 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경56886 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 22-13 더플레이스 6층601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 230,200,000원

* 토지면적: 14.46㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 23.16㎡ (약 7.00평) (전용면적 기준)

* 제시외 건물면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장*

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 위반건축물, 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 신사동 소재 "응암동" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 응암역(6호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건은 북측으로 약 10m, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존: 2019-04-03 (이강현 외 2명)

* 공유자전원지분 전부 이전(매매): 2020-06-02 (박연주택주식회사)

* 말소기준권리: 압류 (기흥세무서장) 2021-03-31

* 이후 권리: 압류 (서울특별시), 강제경매 (장영자), 압류 (은평구), 압류 (부천시), 압류 (강서구) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장*, 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-11-08, 배당신고일자 2024-06-13. 대항력: 있음.

* 임차인: 주용덕, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-08. 대항력: 있음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 단, 대항력 있는 임차인 장*의 보증금(205,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요함.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 신사동 일대는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 형성되어 있음.

* 인근에 상업시설이 일부 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 응암역(6호선) 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주거지대 내 근린생활시설 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재함. (정확한 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장* 외 1명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함. 특히 장*의 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크임.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있으며, 9㎡ 면적의 판넬/벽돌 다용도실 설치 부분이 해당됨. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 9.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 위반건축물과 관련하여 추가적인 검토가 필요함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 파악하여 추가적인 부담이 없는지 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 근접하고 주거환경이 양호한 편임.

* 비교적 최신 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등기, 제시외 건물 포함 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 권리관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 분석이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이라는 점.

* 지하철 6호선 응암역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지.

* 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,200,000원

* 건물 면적 (전용 + 제시외): 23.16㎡ + 9.00㎡ = 32.16㎡ (약 9.73평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 다세대/빌라 물건의 시세는 전용면적 기준 약 3,500,000원 ~ 4,700,000원/㎡ 수준으로 파악됨.

* 본 물건은 도시형생활주택으로 상대적으로 신축(2019년 사용승인)이라는 점을 감안하면, 본 시세보다 다소 높게 평가될 수 있으나, 위반건축물 및 제시외 건물 등의 하자 요인을 고려해야 함.

* 총 면적(32.16㎡)을 기준으로 보수적으로 5,500,000원/㎡ ~ 6,500,000원/㎡ 수준을 시장가로 추정할 수 있음.

* 추정 시장가: 32.16㎡ * (5,500,000원 ~ 6,500,000원/㎡) = 약 176,880,000원 ~ 208,040,000원

* 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 장*의 보증금 205,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요하며, 인수 시 총 실투자금액이 크게 증가함.

* 위반건축물 관련 이행강제금 및 철거 비용 등 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 함.

* 예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가(230,200,000원) 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적임.

* 시장 추정가 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준에서, 위험 부담을 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요함.

* 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권고함.

* 단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 입찰가를 크게 조정해야 할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.