나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50370 [1] 전라남도 광양시 중동 1418 동광양무등파크맨션 103동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 백운고등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

1동 건물 철근콘크리트조 슬래브 지붕 20층 내 12층1203호 계단식 단위세대로서, 1동의 건물 외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽는 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시임.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로, 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭30m~35m)(2017-12-14)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(광양시 고시제2014-9)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-12)(광양교육지원청고시 제2015-6호)<교육환경 보호에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 장기간 공실로 보이므로 제반 설비 등의 하자에 유의 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50370 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1418 동광양무등파크맨션 103동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

대지권면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 백운고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 지대로 주거 환경이 무난합니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 양호한 편입니다.

* 도로상태: 대상 토지는 대로 및 소로에 접하고 있으며, 출입도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 관련 도로 구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 압류 (순천세무서장, 2023-05-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을9 주택임차권 (임차인: 허영진)

* 보증금: 78,000,000원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-10

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 매각 후에도 인수되며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 종합의견: 본 경매 물건은 채권자 허OO의 강제경매로 진행 중입니다. 임차인 허영진 씨는 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 78,000,000원은 매수인이 인수해야 할 부담입니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 지역으로서의 특성을 지닙니다. 과거 동광양의 중심 상권이었던 중마1통 인근 지역이 최근 상업 및 문화 시설 확충으로 재조명되고 있으며, 병원, 대형 커피 프랜차이즈 등이 입점하며 상권 활성화 가능성을 보이고 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 학교(백운고등학교, 광양중마초등학교 등)가 위치하고 있어 학생 및 교직원 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재력: 지역 개발 및 상권 재정비 노력으로 인해 향후 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 백운고등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: user input]

* 주거 편의: 아파트 단지 자체의 관리 및 편의 시설(급배수, 난방, 승강기 등)이 갖추어져 있습니다. [cite: user input]

* 교통: 간선도로 및 대중교통 이용이 용이하여 광양시 내 이동 및 외부 지역 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 선순위 임차인 허영진 씨의 보증금 78,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: user input]

* 장기 공실 및 설비 하자: 감정평가서 요약에 따르면 장기간 공실로 보이므로 제반 설비 등에 하자가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 점검이 필요합니다. [cite: user input]

* 미납 관리비: 2026년 4월 기준 미납 관리비 1,818,340원이 확인되었습니다. 이는 일반적으로 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다. [cite: user input]

* 혐오시설 관련: 광양시의 특정 지역(예: 황금동)에서 혐오시설(폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등) 인허가 관련 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 인접 지역에서 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 광양시 전반적인 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요소를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트 경매 건으로, 입지 및 주거 환경은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 78,000,000원을 인수해야 하는 부담이 크며, 이는 감정가 69,000,000원을 초과하는 금액입니다. 또한, 장기 공실로 인한 설비 하자 가능성과 미납 관리비 부담도 존재합니다. 이러한 인수 부담과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 아파트 투자 기회

* (본 물건의 경우, 선순위 임차인 인수 부담으로 인해 일반적인 투자 포인트보다는 리스크 관리에 초점)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금과 제반 비용을 제외하고 산정해야 합니다.

* 감정가: 69,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 허영진): 78,000,000원

* 미납 관리비: 1,818,340원 (2026년 4월 기준)

현재 물건의 감정가(69,000,000원)가 인수해야 할 임차인의 보증금(78,000,000원)보다 낮기 때문에, 감정가로 낙찰받더라도 임차인 보증금만으로 최소 9,000,000원의 손실이 발생합니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금과 미납 관리비 등을 고려하여, 시장 가치와 잠재적 수익률을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 실질적인 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 실거래가 분석 및 향후 시세 전망에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.