나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50390 [1] 전라남도 여수시 학동 39-22 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1~3은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는 공동주택(더모스트라이프)으로서, 주위는 동류형의 공동주택, 정비된 단독주택 및 주상복합용지대, 노변을 따라 형성된 점포 및 상가지대와 상업용 건물 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진·출입은 용이하고, 인근으로는 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요도로가 지나고 있어서 대중교통수단의 이용편의성은 대체적으로 무난시되는 교통여건임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상9층 건물내의 3층 302,307호, 6층 601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택 단위세대로 이용중에 있음.

설비내역

난방구조 설비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형태의 자체지반이 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경50390 (1)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 학동 39-22 3층 302호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

63,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.1㎡ (약 2.45평)

건물면적 (전용면적 추정): 29.60㎡ (약 8.95평)

분양면적 (추정): 약 35~40㎡ (약 11~12평) (정확한 면적은 별도 확인 필요)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

여OOOOOOO (등기부상 여천농업협동조합으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '쌍봉초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동일 유형의 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가지대, 상업용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 쌍봉사거리를 중심으로 학동길 등 주요 도로가 지나 대중교통 이용이 편리한 교통여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

남측 및 동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

여천농업협동조합 (을5 근저당권자, 갑5 임의경매 신청자)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영식 (이 )

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-03-31

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택임차권 등기(을8) 되어 있으나 매각으로 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 말소기준권리

근저당권 (을5) - 여천농업협동조합, 2013-09-17 접수, 36,000,000원

3.5. 총 채권액 (등기부채권 총액)

159,763,496원

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (관련 세부 내용은 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 9층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 공동주택 단위세대로 이용 중에 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 환경

건물 주변은 공동주택, 단독주택, 주상복합용지, 점포 및 상가지대, 상업용 건물 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 쌍봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 상가지대 형성으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통편의

주요 도로 인접 및 대중교통 이용 편의성이 좋으며, 차량 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 채권 보전을 위해 제공된 다른 담보물이 존재할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

제공된 정보에 임차인 이영식의 정보가 기재되어 있으나, 물건 명세서 상 '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있어 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다. (다만, 등기부상 대항력 없는 임차인으로 확인됩니다.)

6.3. 감정가 대비 시세

제공된 감정가 63,000,000원은 최근 실거래가 정보와 비교 시 상대적으로 낮게 책정된 것으로 추정됩니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

여수시 학동에 위치한 본 아파트는 쌍봉초등학교 및 상업지구 인근에 자리하여 주거 편의성이 우수하며, 교통 여건 또한 양호합니다. 공동담보 물건으로 경매가 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 이영식은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당받지 못할 경우의 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다 (인수 보증금 0원 기준). 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보이는 점은 투자 포인트가 될 수 있으나, 높은 총 채권액을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주거 및 상업 지역 혼재, 초등학교 및 편의시설 인접으로 실수요자 선호도 높음.

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 추정되어 시세 차익 기대 가능성.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 기본적인 생활 인프라와 주변 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 63,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안해야 합니다. 그러나 총 채권액 159,763,496원이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 낙찰 후 명도 및 추가 비용, 향후 시세 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 공실 위험 등을 상세히 조사하는 것이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기보다는, 이러한 요소들을 바탕으로 투자자 스스로 신중하게 판단할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.