나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50381 [1] 전라남도 여수시 소라면 죽림리 830-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 죽림리 소재「죽림저수지」남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 근린생활시설, 주상나지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역(2025-10-21), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-10-21)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽: 복합판넬, 강화유리 등, 내 벽: 인테리어마감, 타일마감 등, 창 호: 강화유리 및 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설로서, 현황 1층 공실 및 일부 사무실(공인중개사사무소), 2층 공실 등임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 2-가) 1층 일부는 내부 리모델링이 필요한 상태(사진대장 참조)이니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

순천지원 2026타경50381 (1)

2.2. 소재지

전라남도 여수시 소라면 죽림리 830-4

2.3. 용도

근린시설

2.4. 감정가

2,394,020,000원

2.5. 토지 면적

1424. 00㎡ (약 430.76평)

2.6. 건물 면적

991. 38㎡ (약 300.08평)

2.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2.9. 채권자

여수중부새마을금고

2.10. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보, 일괄매각

2.11. 주의사항

일괄매각

2.12. 감정평가서 요약

토지: 사다리형 상업용 건부지. 주위환경 보통.

건물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건. 현황 1층 공실 및 일부 사무실(공인중개사사무소), 2층 공실. 1층 일부 내부 리모델링 필요.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 여수시 소라면 죽림리 소재 「죽림저수지」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 근린생활시설, 나대지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-10-21), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-10-21)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 31일 접수된 여수중부새마을금고의 근저당권(을30)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리 및 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 2.인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 (주)하이원아일랜드: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2009-10-23. 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 김순지: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-01-13. 10,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

1.2. 3.말소되는 권리

말소기준권리인 여수중부새마을금고의 근저당권(2024-01-31, 1,500,000,000원) 이하 모든 권리(압류, 가압류, 다른 근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 4.등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 2,286,772,144원

건물 등기부채권 총액: 2,187,850,000원

(이는 등기상 채권 총액이며, 실제 낙찰자가 부담할 인수금액과는 다를 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1.업종 및 현황

본건은 근린생활시설로, 현재 1층 일부는 공인중개사사무소로 운영 중이며, 1층 일부 및 2층 전체는 공실 상태입니다. 1층 일부의 내부는 리모델링이 필요한 상태로 확인됩니다.

1.3. 2.주변 환경

죽림저수지 인근의 상업지역 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

* 편의시설: 다이소 여수죽림점, 다자연포차 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련

대항력 있는 임차인 김순지 씨의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 2.건물 상태

1층 일부의 내부 리모델링 필요 상태는 추가적인 비용 발생 요인입니다.

1.5. 3.공실 위험

현재 1층 일부 및 2층 전체 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 공실 관리 및 공실 기간 동안의 금융 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 4.토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 5.개발 관련 이슈 (참고)

여수 소라면 죽림택지 개발과 관련하여 생활 기반 시설 부족 및 개발 이익금 활용 방안에 대한 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 본 물건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 소라면 죽림저수지 인근에 위치한 근린생활시설로, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 상당한 채권 총액이 존재하며, 대항력 있는 임차인 보증금 10,000,000원 인수, 건물 일부 리모델링 필요, 상당 부분 공실 상태 등 다소 복합적인 권리 관계와 물건 상태를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 죽림저수지 인근의 근린시설 용지로, 지역 내 잠재적 수요가 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 공실 해소 및 리모델링을 통해 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 메리트: 권리 분석을 통해 인수되는 권리를 명확히 파악하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

입찰가는 감정가 2,394,020,000원에서 인수 보증금 10,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 건물 수리비, 명도 관련 비용, 경매 수수료, 향후 예상 공실 기간 및 임대료 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 제시된 감정가와 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 신중한 입찰가 산정이 필요하며, 실질적인 임대 수익률 및 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.