나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50316 [1] 전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 국동 소재 "구봉중학교" 남측에 위치하고, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등의 지대임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제5층건 내, 제2층 제206호(남동향, 계단식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등 마감.

이용상태

아파트 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 보일러설비, 화재탐지경보설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형완경사로 "아파트부지" 임.

인접 도로상태등

광대세각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2017-11-23)(표고 120미터이하) , 지구단위계획구역(자세한사항은 원도심개발과로 문의) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 주차장(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교국동캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50316 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 102동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 76.23㎡ (약 23.06평)

* 토지지분: 76.23㎡ (약 23.06평)

* 건물면적: 58.08㎡ (약 17.57평)

* 건물지분: 58.08㎡ (약 17.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 아파트 정보: 국동주공아파트, 1981년 8월 11일 사용승인, 총 5층 건물 중 2층. 전용면적 58.08㎡ (약 17.57평).

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉중학교" 남측에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 광대, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(표고 120미터 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등에 접하고 있습니다. 가축 사육 제한 구역, 여러 학교의 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 (2021년 3월 2일 접수, 한국자산관리공사 근저당)

* 등기부채권 총액: 184,200,000원

* 권리관계:

* 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근 소유권 이전은 2026년 3월 18일 상속으로 인한 것입니다.

* 근저당권 2건(한국자산관리공사, 주식회사엘하비스트대부)이 설정되었으며, 이들은 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본 경매는 한국자산관리공사의 임의경매로 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (별도의 임차인 정보가 제공되지 않아 대항력 유무는 현장 확인이 필수적입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (정보 없음. 일반적인 경우 소멸되나, 상세 확인 요망)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 국동주공아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주택, 상가, 기타 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: "구봉중학교", "소나무유치원", "신월초등학교", "전남대학교국동캠퍼스" 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 최근 매매 시세:

* 2026년 2월: 9,500만원 (5층, 58.08㎡)

* 2026년 3월: 12,000만원 (2층, 58.08㎡)

* 2026년 5월: 11,000만원 (5층, 58.08㎡)

* 현재 파악된 시세로는 58.08㎡ 면적 기준 9,500만원에서 12,000만원 사이로 거래되고 있습니다.

* 최근 전월세 시세:

* 2025년 6월 (58.08㎡, 5층): 보증금 300만원, 월세 35만원

* 2025년 6월 (58.08㎡, 2층): 보증금 300만원, 월세 35만원

* (41.99㎡ 면적의 전월세 정보도 있으나, 본건과 면적이 다릅니다.)

* 본 건(58.08㎡)의 경우, 보증금 300만원에 월세 35만원 수준의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 차량 통행이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 예상됩니다. (구체적인 버스 노선 등은 별도 확인 필요)

* 교육: 구봉중학교, 소나무유치원, 신월초등학교, 전남대학교 국동캠퍼스가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의: 단지 인근 및 주변 지역에서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 특이 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 949,970원 (2026.04.01. 현황조사일 기준). 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 관리사무소에 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 노후도: 1981년 준공되어 건축한 지 40년이 경과하여 노후화로 인한 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 고도지구, 주차장, 중로3류 저촉 등 일부 도시계획시설에 따른 건축 및 활용상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간적 소요가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 국동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 매매 시세가 1억원 내외로 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 1981년 준공된 노후 아파트이며, 미납 관리비 발생, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 현장 확인 및 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시 국동 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 인접한 교육 시설로 인한 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 최근 시세와 비교했을 때, 경매 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 평균 (58.08㎡ 기준): 약 108,333,333원

* 감정가: 134,000,000원

* 본 건은 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 최근 매매가 평균, 본건의 층수(2층), 향(남동향), 내부 수리 상태, 그리고 인수될 수 있는 미납 관리비(약 95만원) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해보는 것이 합리적입니다.

* (참고: '인수 보증금' 정보는 0원으로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.