나이스옥션 법원경매 목포 2026타경56 [1] 전라남도 목포시 용해동 954-35 1동 4층404호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "목포공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제4층 제404호로서, 　외 벽 : 세라믹사이딩, 인조석붙임마감 등 　내 벽 : 벽지, 타일붙임마감 등 　창 호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외, 북서측으로 노폭 약 6M 내외, 북측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2026타경56 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용해동 954-35 1동 4층404호

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 72,000,000원

토지면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5201㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물지분: 49.997㎡ (약 15.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 용해동에 소재하며, "목포공업고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측으로 노폭 약 8M, 북서측으로 노폭 약 6M, 북측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 소재한 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존은 2021년 3월 12일에 주식회사호남주택 명의로 등기되었으며, 이후 소유권 이전(2025년 9월 24일, 박영미) 및 근저당권(2025년 9월 24일, 고창군수산업협동조합, 38,280,000원)이 설정되었습니다. 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 64,681,916원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박용철)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 본 물건의 말소기준권리보다 앞선 전입일자를 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 물건의 말소기준권리는 2025년 9월 24일자 고창군수산업협동조합의 근저당권입니다. 상기 임차인을 제외한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 용해동 일대는 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 분석됩니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

부동산 정보 확인 결과, 본 물건지(전라남도 목포시 용해동 954-35) 또는 인근 지역에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변으로 목포공업고등학교가 위치하며, 주거 편의를 위한 근린생활시설 및 병원 등이 인접해 있어 생활 환경은 양호한 편으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

인근에 목포공업고등학교가 위치하고 있으며, 주변 지역에는 초중고등학교가 다수 분포하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 박 (박용철)이 존재하며, 전입일자(2021-10-25)가 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 해당 임차인의 실제 권리 범위 및 계약 내용에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 공동담보 리스크

본 물건은 "공동담보" 물건으로, 동일 채권자가 설정한 다른 담보물건의 매각 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 리스크

제시외 물건이 없어 추가적인 법적 분쟁 소지는 적으나, 토지 이용 계획 상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역)이 존재하므로 건축 등 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 7,200만 원의 감정가는 향후 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 설정할 수 있는 기반이 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거지 내 입지: 제1종일반주거지역 내에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. (단, 임차인 관련 사항 제외)

8. 종합 의견

본 물건은 목포시 용해동에 위치한 소형 다가구주택으로, 주거 지역 내에서 안정적인 가치를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 공동담보 물건이라는 특수성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변의 유사 다가구주택 또는 소형 주택의 최근 실거래가 및 현재 시장 가격, 그리고 명확하게 확인된 임차인의 권리 범위 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 본 물건의 감정가는 72,000,000원입니다. 주변 아파트 시세(수색 결과, 20평대 아파트 약 6,000만원~9,500만원 범위)를 참고할 수 있으나, 이는 다가구주택과는 직접 비교하기 어렵습니다. 낙찰가율, 경매 물건의 낙찰 동향, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2026타경56 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용해동 954-35 1동 4층404호

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 72,000,000원

토지면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5201㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물지분: 49.997㎡ (약 15.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 용해동에 소재하며, "목포공업고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측으로 노폭 약 8M, 북서측으로 노폭 약 6M, 북측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 소재한 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존은 2021년 3월 12일에 주식회사호남주택 명의로 등기되었으며, 이후 소유권 이전(2025년 9월 24일, 박영미) 및 근저당권(2025년 9월 24일, 고창군수산업협동조합, 38,280,000원)이 설정되었습니다. 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 64,681,916원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박용철)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 본 물건의 말소기준권리보다 앞선 전입일자를 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 물건의 말소기준권리는 2025년 9월 24일자 고창군수산업협동조합의 근저당권입니다. 상기 임차인을 제외한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 용해동 일대는 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 분석됩니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

부동산 정보 확인 결과, 본 물건지(전라남도 목포시 용해동 954-35) 또는 인근 지역에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변으로 목포공업고등학교가 위치하며, 주거 편의를 위한 근린생활시설 및 병원 등이 인접해 있어 생활 환경은 양호한 편으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

인근에 목포공업고등학교가 위치하고 있으며, 주변 지역에는 초중고등학교가 다수 분포하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 박 (박용철)이 존재하며, 전입일자(2021-10-25)가 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 해당 임차인의 실제 권리 범위 및 계약 내용에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 공동담보 리스크

본 물건은 "공동담보" 물건으로, 동일 채권자가 설정한 다른 담보물건의 매각 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 리스크

제시외 물건이 없어 추가적인 법적 분쟁 소지는 적으나, 토지 이용 계획 상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역)이 존재하므로 건축 등 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 7,200만 원의 감정가는 향후 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 설정할 수 있는 기반이 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거지 내 입지: 제1종일반주거지역 내에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. (단, 임차인 관련 사항 제외)

8. 종합 의견

본 물건은 목포시 용해동에 위치한 소형 다가구주택으로, 주거 지역 내에서 안정적인 가치를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 공동담보 물건이라는 특수성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변의 유사 다가구주택 또는 소형 주택의 최근 실거래가 및 현재 시장 가격, 그리고 명확하게 확인된 임차인의 권리 범위 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 본 물건의 감정가는 72,000,000원입니다. 주변 아파트 시세(수색 결과, 20평대 아파트 약 6,000만원~9,500만원 범위)를 참고할 수 있으나, 이는 다가구주택과는 직접 비교하기 어렵습니다. 낙찰가율, 경매 물건의 낙찰 동향, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

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