나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30303 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1371-3 중흥에스클래스더퍼스트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 북동측 인근에 위치하 는 「중흥에스클래스더퍼스트아파트 제101동 2층 제201호」로서, 주위는 고층아파트가 소재 하나, 본건 아파트단지 남측으로는 의원, 마트, 대중음식점 등 근린생활시설이 소재하는 주 거지대로 형성되어 있으며, 주거환경은 양호합니다.

교통상황

본건 아파트단지 동측과 서측으로 전주 일반버스가 운행하는 왕복 4차선 정도의 만성동로 와 만성로가 각각 지나고 있음으로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 2층 201호로서 외 벽 : 화강석붙임 및 세멘몰탈위 수성페인트 마감 내 벽 : 타일붙임 및 벽지 도배 등 창 호 : 샷쉬 2중창 구조

이용상태

현황 "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

단위 세대에 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이, 공용설비로서 승강기 설비, 옥내소화전 및 소방설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 대체로 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "아파트용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

4면이 도로와 접하며 주출입은 서측으로 접한 왕복4차선의 만성로로, 부출입은 동측으로 접한 왕복4차선의 만성동로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m∼12m) (2017-02-28)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(2017-02-28)(접함), 가축사육제한구역(2023- 01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05) <교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30303 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1371-3 중흥에스클래스더퍼스트 101동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 702,000,000원 (7020만원)

면적:

토지: 76.52㎡ (약 23.13평)

건물: 115.91㎡ (약 35.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

준공일자: 2018년 7월 31일

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 고층 아파트가 소재하는 주거 지역에 속하며, 단지 남측으로는 의원, 마트, 대중음식점 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 전반적으로 양호합니다.

교통: 단지 동측과 서측으로는 왕복 4차선 도로인 만성동로와 만성로가 지나고 있으며, 전주 일반버스가 운행하는 등 교통망이 편리합니다.

인접 도로: 4면이 도로와 접하며, 주출입은 서측으로 접한 만성로, 부출입은 동측으로 접한 만성동로를 이용합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10m~12m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

제한 상태: 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 양OO입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑4)입니다.

이후 접수된 다수의 가압류 및 압류(갑5~갑13)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차에서 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑18)는 채권자 양효현(전주지방법원 2026타경30303)으로, 본 경매 사건과 동일합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이성훈

* 전입일자: 2021년 2월 25일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

주의사항: 임차인 이성훈은 전입일자(2021-02-25)상 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 이는 잠재적 명도 리스크 요인이 될 수 있으므로, 금액이 '0원'으로 신고된 경우에도 각별한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전주지방법원 북동측 인근에 위치한 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변은 고층 아파트가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

아파트 단지 남측으로는 의원, 마트, 대중음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활의 편의성이 매우 우수합니다.

왕복 4차선 도로에 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 좋고, 시내버스 노선 또한 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

안정적인 배후 수요를 갖춘 양호한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 중흥에스클래스더퍼스트

* 준공년월: 2018년 7월

* 총 세대수: 615세대 (9개동)

* 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1371-3번지

* 이용 승인일: 2018년 7월 31일

* 본건 전용면적: 115.91㎡ (약 35.06평)

* 단지 총면적: 84,036.81㎡

* 주차: 단지 내 총 1,163대의 주차 공간을 확보하고 있어, 세대당 약 1.89대의 주차 공간을 제공합니다.

주변 편의시설: 아파트 단지 남측의 근린생활시설을 통해 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 단지 내에서도 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이성훈은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 임차인과의 협상이 중요합니다.

부동산 강제 경매: 채권자의 채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차로, 명도 과정에서 원만한 협상이 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

지역 제한: 본건 소재지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에서 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 신축급 아파트로, 편리한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 높은 주거 만족도를 기대할 수 있는 곳입니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이성훈과의 명도 협상이 본 경매 절차의 핵심적인 변수가 될 것으로 보입니다.

부동산 강제 경매 절차의 특성상, 낙찰 후 원만한 명도가 이루어질 수 있도록 철저한 사전 준비와 적극적인 협상이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2018년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트 단지입니다.

전주지방법원 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 법조타운 및 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

남측으로 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 뛰어나며, 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 추이를 분석했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적은 115.91㎡ (약 35.06평)입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(115.9069㎡)의 실거래가는 2026년 7월 2일 기준 70,800,000만원입니다.

* 다른 면적의 최근 실거래가로는 124.168㎡(약 37.5평)이 79,000,000만원, 104.332㎡(약 31.5평)이 68,300,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 702,000,000원 (7020만원)은 유사 면적의 최근 실거래가(70,800,000만원)와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가:

* 인수 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 재정적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 최고가(79,000만원), 중간값(약 70,800만원), 그리고 감정가(70,200만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 70,000,000원 ~ 72,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 이에 따라, 71,000,000원 을 목표 입찰가로 설정하고, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황 및 현장 분위기를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.