나이스옥션 법원경매 전주 2026타경157 [1] 전북특별자치도 김제시 요촌동 555 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "김제교육지원청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 가로와 획지가 정비된 택지개발구역으로 주상복합 및 주거용 건물이 주를 이루는 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하는 가로장방형 유사한 토지로 현황 주상복합용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약8m, 서측 및 동측으로 폭 약6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-05)(요촌지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2026-03-26)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발지구)<택지개발촉진법>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로 외벽: 드라이비트 및 석재 마감. 내벽: 시멘몰타르위 페인트, 벽지 및 인테리어 마감, 창호: 샤시창입니다.

이용상태

1층은 소매점 및 주택, 2층은 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설, 위생설비, 주택부분에 보일러시설 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부속물 성격의 제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물에 대하여"일반건축물대장(갑)"에 "위반건축물" 표기되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함
2. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경157 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 요촌동 555

용도: 근린주택

감정가: 487,128,260원

토지면적: 412.10㎡ (약 124.66평)

건물면적: 505.68㎡ (약 152.97평)

건물 제시외면적: 97.20㎡ (약 29.40평) (ㄱ~ㄷ 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함. 2. 일반건축물대장상 위반건축물 등재.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 "김제교육지원청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 가로와 획지가 정비된 택지개발구역으로 주상복합 및 주거용 건물이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비가 잘 되어 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하는 가로장방형 유사한 토지로, 현황 주상복합용 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 폭 약 8m, 서측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-05)(요촌지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자: 2013-04-16, 채권금액: 240,000,000원)입니다.

이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 582,766,037원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조성필

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의사항

임차인 조성필은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 1984년 준공된 인근 연립주택(삼송, 두일)의 최근 거래 사례를 포함하고 있습니다. 2025년 11월부터 2026년 4월 사이 거래된 연립주택은 62.1㎡(약 18.8평) 기준 5,300만원 (약 281.9만원/평), 73.8㎡(약 22.3평) 기준 5,500만원 (약 246.6만원/평) 수준으로 거래되었습니다.

이는 비교 대상 건물이 준공 연도가 오래되었고 주택 유형이 다르므로, 본건 근린주택의 가치 평가에 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있습니다.

본건 근린주택은 2002년 준공으로 비교 대상 연립주택보다 신축이며, 상가 용도가 포함된 복합 용도 건물이므로 주택 위주의 거래 사례와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 현황

제공된 JSON 정보에는 최근 임대 사례가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"김제교육지원청"이 남측 인근에 위치하며, 택지개발구역 내 주거지대로 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

* 교육환경

상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 사항입니다.

* 교통 및 접근성

간선도로 및 지선도로 접근이 용이하고 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

본건 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이로 인해 건축물대장 표기, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제약, 리모델링 및 철거 시 추가 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 위반 내용 확인 및 해소 방안 마련이 필수적입니다.

* 채권 총액

등기부 상 채권 총액(582,766,037원)이 감정가(487,128,260원)보다 높아, 낙찰가율이 일정 수준 이하일 경우 채권자들의 손실이 발생할 수 있습니다.

* 지리적 제약

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 외부 시설 확인

주변 지역의 구체적인 혐오시설 유무는 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 추가적인 확인이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 특이사항이 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 김제시 요촌동 택지개발구역 내에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상가 용도로 활용 가능한 건물입니다. 교통 및 주위 환경은 양호한 편이나, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 점이 주요 리스크 요인입니다. 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 위반건축물 해소 비용 및 관련 행정 절차를 고려해야 합니다. 주변 유사 부동산의 거래 사례가 매우 낮은 가격대로 형성되어 있어, 본건의 감정가가 실제 시장 가치와 괴리가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지

김제교육지원청 인근의 정비된 택지개발구역 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능

1층 소매점, 2층 주택으로 이용 중인 근린주택으로, 주거 및 상업시설을 겸한 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 부담

임차인 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도나 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 487,128,260원입니다.

그러나 일반건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 중요한 리스크 요인이므로, 이에 대한 해소 비용 및 행정 처리 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 제공된 인근 연립주택의 시세(약 240~280만원/평)는 본건의 감정가 대비 상당히 낮은 수준으로, 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 시세 약세를 반영하는 것으로 보입니다.

상기 고려 사항을 종합하여, 감정가의 약 70% ~ 80% 수준을 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있습니다.

위반건축물 해소 비용 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 약 350,000,000원 내외로 설정하는 것을 권장합니다. (이는 초기 제안가이며, 상세 조사 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.