나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20149 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 22-2 영승아파트 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 북동측 인근에 위치하며 부근 은 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 5층 505호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<경상남도 문화재보호 조례>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 마산지원 2026타경20149 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 22-2 영승아파트 5층505호

물건종별: 아파트

건물총층수: 9층 중 5층

준공년월: 1992년 09월 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (등기부상 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.19㎡ (약 9.14평)

건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

건물면적 (분양면적): 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓으며, 공용면적을 포함함)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 87,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

등기부채권 총액: 73,115,875원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 북동측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

토지 형상은 완경사지의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 소로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 11월 12일자 경남은행 근저당권 (을5)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑1, 갑2)

* 근저당권 (을5, 을6, 을7 - 경남은행)

* 가압류 (갑3 - 삼성카드, 갑4 - 신한카드)

* 임의경매개시결정 (갑5 - 경남은행)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 없는 것으로 추정)

채권 총액: 73,115,875원

3.2. 임차인 현황

임차인: 인수 보증금 합계 0원. (임대차 관계 미상)

주의 문구: 임대관계가 미상인 점, 입찰 시 현황 재확인 요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 마산중학교가 위치하며, 주거지역과 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

창원시 마산합포구 지역은 주거용 아파트 밀집 지역으로, 지역 주민을 위한 상권이 발달되어 있음.

주변 부동산 정보 및 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 또는 인근에 소규모 마트, 편의점, 식당, 학원 등이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 유흥업소 밀집지역, 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았음.

다만, 본건이 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 시설 설치에 제한이 있을 수 있음. 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 5층 505호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지마감 등

창호: 샷시창 구조

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등

5.2. 주변 편의시설

교육시설: 마산중학교 인근 위치

편의시설: 근린상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (소규모 마트, 편의점, 식당 등)

의료시설, 대형마트 등은 창원 시내 중심가 또는 인근 다른 지역으로 이동 필요 가능성 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였음.

내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등은 입찰 전 반드시 직접 확인해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 (건축 제한 가능성 있음)

소로2류, 소로3류 접합 (접근성 관련)

가축사육제한구역 (특별한 영향 없을 가능성 높음)

역사문화환경 보존지역 (건축 행위 등에 대한 문화재 관련 심의 및 제한 가능성 있음. 확인 필요)

6.3. 기타 특이사항

임대관계 미상: 임차인 존재 시 명도 문제가 발생할 수 있으나, 현재까지 파악된 권리상 인수되는 임차인은 없음.

오래된 건물: 1991년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 영승아파트 5층 505호로, 일반적인 아파트 경매 물건임. 주변에 학교와 근린상가가 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 건물이 노후화되었고 현장 내부 확인이 불가한 점은 리스크 요인임. 또한, 역사문화환경 보존지역 지정에 따른 추가적인 제약사항이 있는지 면밀한 확인이 필요함. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보임.

8. 투자 포인트

경매 물건 중 비교적 낮은 감정가로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외 큰 부담이 없을 것으로 예상됨.

마산 지역의 실수요자에게는 접근 가능한 가격대의 아파트.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가 조사가 필수적임.

* 본 물건과 유사한 아파트의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석 (예: 인근 유사 면적 아파트 시세 9000만원~1억원 수준 예상)

* 건물 노후도에 따른 예상 수리비 산출

* 지역 개발 계획 및 미래 가치 평가

* 입찰 참여 경쟁 예상

상기 감정가는 초기 평가액이며, 위에 언급된 추가 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.