나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100689 [1] 대구광역시 동구 신천동 326-21 부띠끄시티드라마 2층225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역복합환승센터' 남측 인근에 위치하는 '부띠끄 시티드라마' 제2층 제225호로서 주위일대는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성 되어 있는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단의 접근성 및 간선도로 등으료 보아 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상13층 건물 중 제2층 제225호로서 외벽 : 복합판넬 및 대리석 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 바닥 : 강화마루 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 '업무시설(오피스텔) 및 근린 생활시설'부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박영림)로부터 2026.09.02.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100689 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 326-21 부띠끄시티드라마 2층225호

건물명: 부띠끄시티드라마

용도: 오피스텔

감정가: 64,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 4.63㎡ (약 1.4평)

건물면적: 25.08㎡ (약 7.6평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상13층 건물 중 제2층 제225호

건축물 정보:

- 사용승인일: 2016-01-27

- 연면적: 19,556.289㎡

- 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역복합환승센터' 남측 인근에 위치

주위 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 상가지대

교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편리. 동측 폭 약 12미터, 서측 폭 약 6미터 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 18일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전 임차인: 박영림)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-03

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨.

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 동대구역 복합환승센터 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리함.

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중로2류 등에 속해 있으며, 비행안전구역 등 일부 제한사항 존재.

1.4. 생활정보

건물은 2016년에 사용승인된 오피스텔로, 비교적 신축에 속함.

내부 마감은 복합판넬, 대리석, 벽지, 타일, 강화마루 등으로 구성되어 있음.

위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화전 설비 갖춤.

주위 환경은 상가지대로서 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 박 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 관련 확약서를 제출받았으므로 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 최종적인 인수 조건 변경 및 말소 관련 세부 사항은 반드시 재확인해야 합니다.

임대관계가 미상으로 내부 상태를 정확히 파악하기 어려움. 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 동류형 건물의 일반적인 상태를 참고하였음.

토지이용계획상 비행안전구역 등 일부 제한사항은 향후 건물 이용이나 재건축 시 영향을 줄 수 있음.

즉각적인 주변 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동, 동대구역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 2016년식으로 비교적 신축이며, 최신 설비가 갖춰져 있어 거주 및 임대 용이성이 높습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

감정가는 64,000,000원이며, 최근 실거래가와 일치하는 점을 감안할 때, 시장 상황에 따라 적정 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

동대구역 복합환승센터 인근의 최적 입지로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

주변 지역 개발 및 동대구역 활성화에 따른 시세 상승 기대 효과가 있습니다.

임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

소형 오피스텔로 공실 위험이 적고, 임대 수익률 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 동일 면적(25.08㎡)의 경우 2026년 4월 24일에 64,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 감정가와 일치합니다.

다만, 인근 더 큰 면적(29.535㎡)의 경우 2026년 4월 24일에 89,000,000원에 거래되어, 제곱미터당 약 301만원의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

이를 기준으로 본건 면적(25.08㎡)에 적용 시, 약 75,600,000원 (25.08㎡ * 301만원/㎡) 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

감정가(64,000,000원)가 시장 가치 대비 낮은 편으로 판단되며, 인수 보증금 0원을 고려할 때, 경쟁률에 따라 6,500만원 ~ 7,500만원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 상태, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.