나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9995 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1286-5 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2023.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 "온산파출소" 동측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계
미상임.

나.기 타
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건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로,
외벽: 드라이비트마감, 페인트칠 마감,
내벽: 몰탈위 페인트칠 마감, 일부 내장 타일붙임 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 판매시설 및 위락시설이나 가격시점 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비 등이 되어있으나, 현장 조사시 폐문부재(공실) 상태로
전기설비 등의 정상 가동 여부는 별도의 확인을 요합니다.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건 목록 2 부동산에는 부설주차장등기가, 목록 3 부동산에는 각 공유자 지분에 대하여 용도변경금지등기가 각 경료되어 있음
3. 본 건 목록 2 부동산 입구는 나무판, 의자 등으로 막혀 있음(2023. 11. 24. 현황조사보고서 참조)
4. 지분매각[공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경9995 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1286-5

용도: 판매시설

감정가: 1,066,022,690원

토지면적: 344.00㎡ (약 104.07평)

건물면적: 647.34㎡ (약 195.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온산농업협동조합 (확인됨)

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 소재 "온산파출소" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을7(토지)/을8(건물) 근저당권 (2012.02.03.) - 농업협동조합자산관리회사.

말소예상 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 889,165,441원입니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 실제 등기사항을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

기타 권리사항:

* 등기사항에는 공유자지분 이전, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인되나, 대부분 말소 예정입니다.

* 본건 목록 2 부동산에는 부설주차장 등기가, 목록 3 부동산에는 각 공유자 지분에 대하여 용도변경금지등기가 경료되어 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본건은 온산읍 덕신리 상업 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

온산 국가산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자 및 산업단지 배후 수요를 잠재적으로 확보할 수 있는 입지입니다.

현재 공부상으로는 판매시설 및 위락시설로 등록되어 있으나, 가격 시점 현재 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

임대관계는 미상으로, 실제 임차인 현황 및 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. (단, 임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

1.4. 생활정보

생활정보

본건은 온산파출소 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 상업 시설 및 공동 주택이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

차량을 통한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

부동산 입구 폐쇄: 본건 목록 2 부동산의 입구가 나무판, 의자 등으로 막혀 있어 현장 접근 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (2023.11.24. 현황조사보고서 참조)

공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 수익 발생까지 일정 기간 소요될 수 있습니다.

미상 임대차: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

복잡한 권리관계: 중복 병합 사건으로 진행되고 있으며, 공유자 우선매수 신고 등의 절차로 인해 소유권 취득 과정이 복잡할 수 있습니다.

용도 제한: 공유자 지분에 대한 용도변경금지등기가 있어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

미소멸 권리 가능성: 등기부상 '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

울산광역시 울주군 온산읍에 위치한 해당 물건은 일반상업지역 내 판매 및 위락시설 용도의 건물로, 주변 상업 및 주거 시설, 그리고 국가산업단지의 배후 수요를 잠재적으로 활용할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 현장 접근의 물리적 제한(입구 폐쇄), 현재 공실 상태, 미상 임대차 정보, 복잡한 권리관계, 용도 변경 금지 등 다수의 리스크 요인이 산재해 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실질적인 상태를 확인하고, 권리분석 내용을 재확인하며, 전문가와 상담하여 잠재적 위험 요소를 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

상업지역 내 위치 및 주변 상업 시설 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

지역 경제 활성화 또는 상권 발전 시 부동산 가치 상승 기대.

(만약) 물리적 제한 해소 및 적절한 리모델링, 효율적인 임차인 유치를 통해 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,066,022,690원입니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건 시세, 예상되는 명도 및 수리 비용, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인(접근 제한, 미상 임대차, 미소멸 권리 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

현재 공실 및 접근 제한 상태를 해소하는 데 소요될 비용과 시간, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 유무 및 그 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되어 입찰가 산정 시 직접적인 차감 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.