나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3358 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 210 스카이오피스텔 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 '대구죽곡초등학교' 북측 인근에 위치하는 스카이오피스텔 5층 504호 구분건물로서 부근은 아파트단지 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스승강장 및 대실역(도시철도2호선)이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 9층건중 5층 504호 구분건물로서 외벽:돌붙임, 페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복2차선, 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-25)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(숲속예은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3358 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 210 스카이오피스텔 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 79,000,000원

토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 9.9633㎡

건물지분: 28.9925㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 '대구죽곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 단지 근거리에 버스승강장 및 대구 도시철도 2호선 대실역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

단지 동측으로 왕복 2차선, 남측으로 세로(소로)에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽곡초등학교, 숲속예은유치원), 절대보호구역(죽곡초등학교), 배출시설설치제한지역

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2014-05-30 (신상호 외 2명)

* 공유자전부지분전부이전(매매): 2015-01-20 (홍정아)

* 강제경매(말소기준권리): 2026-03-23 (채권자: 조범현, 채권금액: 68,837,260원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정연옥

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-25

* 확정일자: 2024-03-25

* 배당신고일자: 2026-06-02

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 명시되어 있으나, 배당신고일자 및 전입/확정일자 사항에 대한 추가 확인 필요.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2026-03-23 접수된 조범현 채권자의 강제경매개시결정 등기입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(정연옥)이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2024-03-25) 및 확정일자(2024-03-25)가 말소기준권리(2026-03-23)보다 선순위에 있으므로, 임차인은 대항력을 갖습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

이 정보에 따르면, 임차인 정연옥 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 75,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 오피스텔 건물로 업무시설의 용도로 활용되고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대실역과 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 지역 주민 및 직장인을 대상으로 한 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 대구죽곡초등학교, 숲속예은유치원 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 시설

대구 도시철도 2호선 대실역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

정연옥 임차인은 보증금 75,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 실제 총 투자 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서 요약에는 "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 정연옥 씨가 명확히 기재되어 있습니다. 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 주변 생활 편의 시설의 이점을 가지고 있습니다. 비교적 최근인 2014년에 건축되어 건물 노후도가 심하지 않습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 정연옥 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금 75,000,000원을 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 낙찰가의 실질적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 2호선 대실역 인근 역세권 입지

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설로 인한 생활 편의성

* 비교적 신축(2014년 준공)으로 건물 상태 양호

* 향후 지역 개발 가능성 및 임대 수요

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 75,000,000원에서 79,000,000원 사이입니다. 감정가는 79,000,000원으로 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 감정가 및 최근 시세 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안하여, 예상 입찰가를 60,000,000원 정도로 산정합니다.

이 가격으로 입찰 시, 낙찰가 60,000,000원 + 임차인 보증금 75,000,000원 = 총 135,000,000원의 실질적 투자 비용이 발생함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.