나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3348 [1] 대구광역시 달성군 가창면 용계리 465 가창중석타운 101동 3층 307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 용계리 소재 가창행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 부근은 면소재지 인근 대로변의 근린생활시설, 공장, 아파트 등으로 형성되어있음.

교통상황

대로변에 위치하며 제반교통사정 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층건중 3층 307호로서 -외벽: 몰탈위 페인트 -내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'가창중석타운' 101동 307호 아파트임.

설비내역

개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 아파트부지로서 인접지대와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 6차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 고도지구(5층이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3348 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 용계리 465 가창중석타운 101동 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

토지면적: 41.99㎡ (약 12.70평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) (공급면적 기준, 전용면적은 약 59.98㎡, 약 18.14평으로 추정됨)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

사용승인일: 1997년 04월 30일

1.2. 건물 정보

가창중석타운은 총 3개동, 360세대로 구성된 아파트 단지입니다. 본 물건이 속한 101동은 지하 1층부터 지상 18층까지 있으며, 총 108세대로 이루어져 있습니다. 본 물건은 3층에 위치한 307호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 용계리에 소재하며, 가창행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 면소재지 인근 대로변의 근린생활시설, 공장, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지가 대로변에 위치하여 제반 교통사정은 편리한 편입니다. 남서측으로 왕복 6차선의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 도로상태

단지는 남서측으로 왕복 6차선의 도로와 접하여 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 고도지구(5층 이하), 대로1류(폭 35m~40m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 고도지구(5층 이하) 제한은 현재 건물의 층수와 상이하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 08월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권금액 214,800,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 1997년 06월 30일: 정말연 소유권 이전

* 2022년 08월 22일: 한국자산관리공사 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 2026년 02월 27일: 정상윤 외 1명 소유권 이전 (상속)

* 2026년 03월 20일: 한국자산관리공사 임의경매 개시 결정 (채권금액 194,622,065원)

총 등기부채권액은 214,800,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 따라서, 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않고 소멸하게 됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 임대 관계 미상으로 인한 보증금 반환 채무 인수 가능성은 없으나, 점유 관계 등 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

가창면소재지 인근 대로변에 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주변 지역에 다양한 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 가창 찐빵 골목이 인근에 위치하여 지역 특색을 더합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 가창행정복지센터가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대구스파밸리, 힐크레스트 등 가족 단위의 휴양 및 여가 시설도 접근 가능합니다.

5.2. 주거환경

본건은 아파트 단지로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 가창면은 자연 친화적인 환경으로 알려져 있으며, 주거 만족도가 높은 지역 중 하나입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

토지이용계획상 고도지구(5층 이하) 제한이 있으나, 현 건물의 층수와 상이하여 향후 건축 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 한국전쟁 전후 민간인 희생자 유해 발굴이 진행된 지역(용계리 일원)이라는 점은 사회적, 정서적 측면에서 고려될 수 있습니다. 다만, 이는 직접적인 혐오시설과는 구분되며, 매수 시점에 따라 무관할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 가창면에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 노후화되었으나, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 단지입니다. 다만, 토지이용계획상의 고도지구 제한과 과거 유해 발굴 이력이 있었던 지역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이나 보증금 인수 부담은 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 가창중석타운은 지역 내에서 꾸준한 거래가 발생하는 단지입니다.

* 가창면은 자연 친화적인 주거 환경을 제공하며, 대구 시내 접근성도 비교적 양호합니다.

* 감정가 대비 낙찰 가능성이 있는 물건으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 전용면적 59.98㎡(약 18.14평)의 경우 2026년 5월 1.23억원, 2026년 6월 1.08억원 ~ 1.39억원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 전용면적 84.98㎡(약 25.70평)으로 추정되며, 이를 기준으로 환산 시 약 1.53억원 ~ 1.97억원 범위로 예상됩니다.

감정가 1억 5천만원은 이 예상 범위 내에 위치하며, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안전한 투자를 위해 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1억 5천만원 ~ 1억 6천 5백만원 사이에서 입찰가를 제시하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.