나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3369 [1] 경상북도 성주군 성주읍 백전리 501-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 경산리 소재 "성주군청" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인 근은 "이천(하천)" 을 따라 농경지, 식당 및 주택지 등으로 형성되어 있으며, 근거리에 성 박숲(왕버들 군락), 성주군청, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 근거리에 버스승강장 및 간선도로 소재하여 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 등고평단한 사다리형 토지로 단독주택지임. 기호(2): 등고평단한 사다리형 토지로 도로임.

인접 도로상태

기호(1) 토지 북서측으로 혹 6미터 포장도로(기호2토지)와 접하며, 기호(2)토지는 남측으로 폭 6미터 도로와 연결됨. 지적도 및 건물배치도 상 본건 토지(1,2) 북동측으로 (백전리 589-3번지) 도로와 접하나, 백전리 589-3번지 도로는 현황 도로로 이용되지 않는 점 참고하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2026-03-25)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)이며, 기호(2)토지 는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조/평지붕 1층 및 경량철골조/판넬지붕 2층건(사용승인일: 2024.1.31.)으로, - 외벽: 롱브릭 마감 등 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 - 바닥: 타일마감 등 - 창호: 샷시창호 - 지붕: 징크판넬임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비(LPG) 등 구비됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 폐문 등으로 본 건물의 표준적인 내부 구조, 사용자재, 설비내역 등을 고려하 여 감정평가하였으며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3369 (1)

소재지: 경상북도 성주군 성주읍 백전리 501-15

용도: 단독주택

토지면적: 737.00㎡ (약 223.09평)

토지지분: 572.0075㎡ (약 173.03평)

건물면적: 171.30㎡ (약 51.81평)

건물지분: 171.3㎡ (약 51.81평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대성새마을금고 (등기부요약 기준)

특이사항: 지분매각, 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

감정가: 461,132,000원

감정평가서상 본건 토지는 등고평탄한 사다리형 토지로 단독주택지이며, 북서측으로 폭 6미터 포장도로와 접하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조/평지붕 1층 및 경량철골조/판넬지붕 2층 단독주택으로 2024년 1월 31일 사용승인되었습니다. 내외부 마감은 벽지, 타일, 샷시창호 등이며, 급배수, 위생, LPG 난방 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 경산리 소재 "성주군청" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 "이천(하천)"을 따라 농경지, 식당 및 주택지 등이 형성되어 있으며, 근거리에는 성 박숲(왕버들 군락), 성주군청, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

토지 등기부상 소유권이전(이재걸, 김인정), 근저당(대성새마을금고, 말소기준권리), 가압류(이재걸, 경북) 등이 등재되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다. 건물 등기부상 소유권보존(김인정), 근저당(대성새마을금고, 말소기준권리), 가압류(이재걸, 경북) 등이 등재되어 있으나, 이 역시 말소 예정 권리에 해당합니다.

등기부채권 총액: 1,200,690,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영옥

보증금: 25,000,000원

차임: 5,000,000원 (연차임)

전입일자: 2025-03-18

확정일자: 2025-03-20

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 피규철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-18

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 "성밖풍경채BC"라는 다세대 주택으로, 건축연도 2015년이며, 거래가는 1억 4,800만원 ~ 1억 5,000만원 수준으로 확인되었습니다. 그러나 해당 정보는 본건 단독주택과는 건물 유형 및 지번이 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택이며, 토지 지분 매각이라는 특성이 있으므로, 주변 단독주택의 실거래가 및 건축 연도, 면적 등을 추가적으로 비교 분석할 필요가 있습니다. 현재 감정가는 4억 6,113만 2천원입니다.

4.2. 인근 시설

성주군청, 성 박숲, 학교, 근린생활시설 등이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

성주군청, 근린생활시설 등이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 토지 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 건물 전체를 소유하게 되지만, 토지의 일부 지분만을 소유하게 되어 다른 지분권자와의 토지 이용 및 관리, 향후 재건축 또는 매각 시 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 처분에 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 공동 소유자 간의 갈등 발생 가능성도 존재합니다. 신축 건물(2024년 사용승인)이라는 장점에도 불구하고, 이러한 지분 문제로 인해 투자 가치에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년에 사용승인된 신축 단독주택으로, 입지 조건 및 주변 환경은 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크가 존재하여, 향후 다른 토지 소유자들과의 관계 설정 및 협의 과정이 중요합니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 지분 문제 해결 방안을 마련할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 1월 사용승인된 비교적 새로운 건물입니다.

* 양호한 입지: 성주군청 인근으로 생활 편의 시설 및 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이라는 특수한 상황을 고려해야 합니다. 감정가는 461,132,000원이며, 이는 토지 지분 및 건물 전체에 대한 평가액입니다. 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 단독주택으로서의 가치를 고려할 때 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각으로 인한 리스크 프리미엄을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 7천만원 ~ 4억 5천만원

본 입찰가 산정은 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건의 최근 낙찰가 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 특히, 토지 지분권자들과의 협의 가능성 및 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.