나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100570 [1] 경상북도 경산시 압량읍 부적리 263-1 압량세익로얄아파트 1동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 소재 "압량중학교" 북측 인근에 위치하는 "압량세익로얄아파트" 제1동 제5층 제508호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단 지,각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설등 과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주거환경 보통임.

교통상황

제반 차량출입 용이하며, 간선도로 및 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반 교 통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 아파트 제1동 중 5층 508호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인트마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시 창호임 . 바닥: 내부바닥재 및 타일 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생, 급 ·배수시설, 화재경보설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(경산시 고시제2020-130호(2020.7.2.))(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-01)(경산시고 고시제2020-130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한 구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024- 174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(압량중학교)<교육환 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물등기부등본상 소유자는 "서선옥"임. 나. 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 다. 기타 없음.

AI 물건분석

1. 1.물건 기본정보

* Basic details (case number, location, type, appraisal, areas).

* Land and building details (size, status).

* Sale details (target, type, creditor).

* Property summary (location, traffic, structure, use, facilities).

2. 2.입지조건

* Surrounding environment.

* Traffic situation.

* Road conditions.

3. 3.권리분석

* Total registered debt.

* Summary of registered rights (ownership, mortgage, auction, seizure).

* Tenant information (masked names, deposit, rent, status, analysis).

* Outstanding rights (none).

* Analysis of assumed debts (none).

4. 4.상권분석

* Nature of the surrounding commercial area.

* Usage status of the property.

* Accessibility to convenience facilities.

5. 5.생활정보

* Proximity to key facilities (schools, etc.).

* Public transportation access.

* Nearby amenities.

* Residential environment quality.

* Apartment complex details (build year, size, units, floors).

6. 6.잠재적 리스크

* Land use plan and restrictions (zoning, road classifications, specific zones).

* Other considerations (aviation safety zone).

* Potential issues from search results (e.g., livestock odor).

7. 7.종합 의견

* Overall assessment of the property based on previous sections.

8. 8.투자 포인트

* Key advantages for potential investors.

9. 9.예상 입찰가

* Analysis of appraisal value vs. recent market sales.

* Estimated bid price range.

Area Calculations:

* Land Area: 41.09 m² ≈ 12.43 pyeong

* Building Area (Exclusive Use Area): 79.13 m² ≈ 23.93 pyeong

Tenant Masking:

* 사예원 -> 사

* 황옥미 -> 황

Hateful Facilities Search Results Analysis:

Search results indicate potential issues with livestock odor in the vicinity of the area ("신대부적지구" which includes 압량읍 신대·부적리) due to nearby pig farms. This is a potential risk factor.

Now, I will construct the report following all specified rules.1.물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100570 (1)

소재지: 경상북도 경산시 압량읍 부적리 263-1 압량세익로얄아파트 1동 5층508호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

토지면적: 41.09㎡ (약 12.43평)

건물면적: 79.13㎡ (약 23.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OO

물건 개요

본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리에 소재하는 압량세익로얄아파트 제1동 제5층 제508호 단위세대로서, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 보통입니다.

건축물 정보

건축년도: 1994년 (사용승인일: 1994년 7월 4일)

총 동수: 2동

총 세대수: 131세대

최고층: 12층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 소재 "압량중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 생활 편익시설과의 접근성이 양호합니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태

단지 북동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 180,000,000원

등기부 요약

* 갑1 (1994-07-28): 이태경 (소유권이전)

* 갑2 (2013-12-30): 채순남 (소유권이전)

* 갑3 (2019-10-17): 서선옥 (소유권이전, 매매)

* 을9 (2019-12-04): 사예원 (전세권설정, 금80,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을10 (2025-11-27): 의성중부농업협동조합 (근저당권, 금100,000,000원, 말소)

* 갑4 (2026-03-23): 사예원 (임의경매, 80,000,000원, 말소) - 사건번호 2026타경100570

* 갑5 (2026-05-20): 경산세무서장 (압류, 말소)

임차인 현황

* 임차인: 사

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 경매 신청인이기도 하며, 말소기준권리인 을9 전세권자와 동일인으로 파악됩니다. 대항력은 없습니다.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-13

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

권리분석 종합

본건에는 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 소재한 압량읍 부적리 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

이용 상태

현재 본건은 아파트로 이용 중입니다.

편의시설 접근성

단지 주변으로 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교육환경

본건 북측 인근에 압량중학교가 위치하고 있으며, 경산압량초등학교도 도보로 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

교통편의

차량 이용이 편리하며, 인근 간선도로 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용에도 불편함이 없습니다.

편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 기타 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경

아파트 단지 내 생활권으로 주거환경은 양호한 편이나, 인근 지역의 일부 축산 관련 시설로 인한 악취 발생 가능성이 제기된 바 있습니다. (관련 정보: 인구 1만명 경산시 신대부적지구 축산악취 해결 나섰다 - 영남일보)

아파트 단지 정보

아파트명: 압량세익로얄아파트

건축년도: 1994년

총 세대수: 131세대

최고 층수: 12층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로 관련: 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역: 공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M 이내 구역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역: 압량중학교 관련 구역

* 비행안전제3구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 구역입니다.

기타 특이사항

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 5층으로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시, 바닥은 내부 바닥재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 화재경보, 개별 난방 설비 등이 되어 있습니다.

잠재적 리스크 요약

1. 건축 연도: 1994년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 축산 악취 가능성: 인근 지역(신대부적지구)에서 축산 악취 문제가 제기된 이력이 있어, 바람의 방향이나 계절에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

3. 제한 구역: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증개축이나 주변 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 압량읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 1994년 건축된 아파트로 연식이 오래되었고, 과거 인근 지역에서 축산 악취 문제가 제기된 이력이 있어 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 비행안전구역 등 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 모든 등기부상 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 입지조건: 압량중학교 등 교육시설이 인접해 있고, 도로 교통망이 양호하여 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 시세 대비 투자 가능성: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석:

* 2025년 12월 9일: 전용 72.81㎡, 1층, 94,000,000원

* 2026년 2월 4일: 전용 72.81㎡, 3층, 100,000,000원

* 2026년 5월 13일: 전용 79.13㎡, 4층, 95,000,000원

감정가: 108,000,000원

본건의 건물면적(전용면적)은 79.13㎡로, 2026년 5월 13일에 동일 면적의 물건이 95,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 108,000,000원 대비 낮은 가격입니다. 그러나 부동산 임의경매의 경우, 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되는 경우도 있고, 경쟁 입찰로 인해 실제 낙찰가는 상승할 수 있습니다.

본건은 연식이 오래되었고, 잠재적인 주변 환경 리스크(악취 등)를 고려할 때, 최근 실거래가 평균(약 96,333,333원) 및 동일 면적 실거래가(95,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 상태 등을 고려했을 때, 예상 입찰가는 97,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다. 감정가 108,000,000원을 상회하는 고가 입찰보다는 실거래가 수준을 기준으로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.