나이스옥션 법원경매 청주 2026타경70 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 "명암저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 기존 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 3층, 지하 2층 중 제지하층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(작은가좌골지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경70 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층102호 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 명암로 7-39)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지 면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

* 건물 면적: 59.41㎡ (약 18.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2014년 06월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 3층 중 지하층 102호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 "명암저수지" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(작은가좌골지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 최미이 (2014-06-18)

* 근저당: 남청주신용협동조합 (117,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 신한카드 (13,691,902원, 말소)

* 소유권이전(상속): 최광희 (2026-03-18)

* 임의경매: 남청주신용협동조합 (62,765,174원, 말소)

* 총 등기부채권액: 130,691,902원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-27

* 확정일자: 2025-10-29

* 배당신고일자: 2026-06-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-11

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 상기 임차인은 모두 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 주택 유형: 본건 소재지는 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 15일, 용담동 213-3번지 소재 에이스빌라(2001년식, 전용면적 59.265㎡) 53,000,000원에 매매되었습니다.

* 2026년 5월 22일, 용담동 156-10번지 소재 삼부빌라(1993년식, 전용면적 57.36㎡) 60,000,000원에 직거래되었습니다.

* 2026년 5월 14일, 용담동 87-1번지 소재 로즈웰(2012년식, 전용면적 59.2093㎡) 165,000,000원에 매매되었습니다.

* 본건 시세 비교: 본건은 2014년식 건물로, 건물면적 59.41㎡(약 18.00평)입니다. 최근 거래된 2012년식 유사 전용면적(59.2093㎡)의 로즈웰 빌라가 165,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 149,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 지하층에 위치한다는 점과 연식의 차이를 감안하여 실제 가치를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 설비: 본건에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: "명암저수지" 인근에 위치하여 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 혐오시설 확인: 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과 상, 본건 주변에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 노후도: 2014년식 건물로, 최근 거래된 2012년식 건물과 유사한 연식이지만, 1993년, 2001년식 건물보다는 신축에 해당합니다. 지하층이라는 점은 일반적인 선호도 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 확인된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 상당구 용담동에 위치한 다세대주택 지하층 물건입니다. 명암저수지 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 2014년식 건물이지만 지하층이라는 점은 가격 결정 시 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 명암저수지 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 최신 실거래가 비교 시, 감정가 수준에서 적정 가치 평가가 이루어졌을 가능성이 있습니다.

* 지하층 희소성을 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다. 유사한 면적 및 연식의 타 물건(2012년식)이 165,000,000원에 실거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 본건은 지하층이라는 특수성을 가지고 있어, 일반층 대비 가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 추가적인 관리 비용 등을 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 충분히 거친 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.