나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50349 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설(현경미래개발주식회사)주건축물제1동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 소재 ‘오송역’ 북측 인근방향에 위치하는 부동산(업무시설(오피스텔))으로서, 본건의 주변은 상업 및 업무시설이 집중소재하는 지역으로서 남측으로 오송역, 북측 방면으로 저층의 주택가가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치이며 노선버스정류장(오송역북문삼거리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 업무시설로서 외벽: 저층 돌붙임 및 고층부 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 실크벽지 및 타일 마감 바닥: 강화마루 및 타일마감 창호: 하이샷시 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

승강기시설, 지하 주차장 시설(기계식 주차시설 포함), 기본 전기 시설, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 스프링쿨러시설 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 업무시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북동층 방향으로 오송생명3로(왕복4차선의 아스팔트 포장도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 건축한계선 도로변1~2M) , 지구단위계획구역(오송생명과학단지) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50349 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설(현경미래개발주식회사) 주건축물제1동 4층410호

용도: 오피스텔(업무시설)

건물면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

토지면적: 4.53㎡ (약 1.4평)

감정가: 93,300,000원

건축년도: 2020년

건물층수: 4층 (총 16층 중)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 소재 ‘오송역’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 남측으로는 오송역, 북측으로는 저층 주택가가 소재하고 있습니다.

교통 상황: 일반 차량 접근이 용이하며, 인접한 곳에 노선버스정류장(오송역북문삼거리)이 있어 대중교통 이용이 가능하나 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 본건 토지는 북동측 방향으로 오송생명3로(왕복 4차선 아스팔트 포장도로)에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(오송생명과학단지)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류, 특수도로(보행자 전용도로)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 국가산업단지(오송생명과학단지)에 포함됩니다.

혐오시설 정보: 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 혐오시설 여부는 현장 답사를 통해 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

채권자: 양OO

임차인 현황:

* 임차인: 양정모 (양 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2022년 11월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되며, 보증금 1억원에 대한 추가적인 확인 및 잠재적 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

말소기준권리: 을3, 전세권설정 (양정모, 2021년 12월 6일) - 말소 예정

기타 권리:

* 소유권이전(신탁등기 말소): 현경미래개발주식회사 (갑4, 갑6)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (갑11, 2025년 12월 12일, 100,010,832원) - 말소

* 임의경매: 양정모 (갑12, 2026년 3월 25일, 100,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 200,010,832원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

주의사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 상업 및 업무시설이 밀집되어 있으며, 오송역과 오송생명과학단지가 인접하여 배후수요가 기대되는 지역입니다.

인근 주요 시설: 오송역, 오송생명과학단지.

잠재적 수요: 오송생명과학단지의 연구원, 관련 종사자 및 오송역 이용객 등을 잠재적 수요층으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 접근성: 오송역이 인접해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

주거/업무 환경: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 역세권과 산업단지 배후 지역으로서의 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 1억원에 대항력이 있는 임차인(양정모)이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 명도 및 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

공동담보 물건: 해당 채무를 위해 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공된 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 가치나 권리 관계에 영향을 받을 수 있습니다.

시세 변동성: 최근 실거래가에 비교적 큰 편차가 존재하여, 정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 오송역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 오송생명과학단지의 배후수요를 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 명도 및 보증금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 현재 시장 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

역세권 프리미엄: 오송역과 가까워 교통이 편리하고, 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

산업단지 연계: 오송생명과학단지의 성장과 함께 관련 종사자들의 수요 증가가 기대됩니다.

신축 건물: 2020년에 건축된 비교적 신축 건물로, 상품성이 양호합니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 7평)의 경우 2025년 5월 7,300만원, 2025년 3월 9,500만원, 2024년 6월 10,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 4층에 위치하며, 대항력 있는 임차인이라는 리스크 요인을 감안할 때, 최근 최저가인 7,300만원보다는 높지만, 9,500만원 이상의 고가 입찰은 신중할 필요가 있습니다. 감정가 9,330만원을 기준으로, 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.