나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600582 [1] 세종특별자치시 산울동 산7 산울마을8단지엘리프세종6-3 804동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 산울동 소재 "산울초등학교" 동측 인근에 소재한 산울마을8단지엘리 프세종6-3 804동 10층 1002호이며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각급 학교, 근린생활시설 공공시설 등으로 이루어진 신축 아파트 지대임.

교통상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 29층 건물 중 10층 1002호 (사용승인일자: 2025.1.24) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 드레스룸, 현관)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도 시), 연결녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지 관리법>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위 한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가(단, 신청채권자가 제출한 분양계약서상의 취득 대지지분은 66.1599㎡임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2026타경600582 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 산울동 산7 산울마을8단지엘리프세종6-3 804동 10층1002호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

750,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 토지 지분: 0㎡ (0.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 건물 지분: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 전용면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

* 분양면적: 약 98.22㎡ (약 29.71평) (건축물대장 표제부 기반 추산)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 사용승인일: 2025년 1월 24일

* 총 층수: 29층 (본건 10층)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

* 이용 상태: 아파트 (침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 드레스룸, 현관)

1.10. 단지 정보

* 아파트명: 산울마을8단지엘리프세종6-3

* 총 세대수: 1035세대

* 총 동수: 16동

* 총 주차대수: 1410대 (지하 1375대, 지상 4대, 전기차 충전기 지하 39대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 산울동 소재 "산울초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등으로 이루어진 신축 아파트 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지 주위로 대로 및 중로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 연결녹지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 준보전산지, 예정지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2025-05-30)

3.2. 등기부 채권 총액

481,261,712원

3.3. 주요 등기 내역 (요약)

* 소유권보존 (2025-03-20)

* 소유권이전 (2025-05-30, 유경식)

* 근저당 (2025-05-30, 한국주택금융공사, 209,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정 (2025-10-10, 김주희, 206,000,000원) - 말소

* 가압류 (세종신용보증재단, 조치원농업협동조합, 신용보증기금) - 말소

* 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 2026-03-24) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단) - 말소

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김주희

* 보증금: 206,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-27

* 확정일자: 2025-05-28

* 배당신고일자: 2026-04-30

* 대항력: 있음

3.5. 권리분석 특이사항

* 대지권 미등기: 건물에 대한 등기는 되어 있으나, 토지에 대한 소유권 이전 등기(대지권)가 아직 완료되지 않은 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었으나, 신청채권자가 제출한 분양계약서상의 취득 대지지분은 66.1599㎡입니다. 이는 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김주희 씨는 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부상 전세권 설정이 말소 예정으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 법적 절차 및 권리관계 확인을 통해 최종 판단되어야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (존재 여부 및 상세 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 세종시의 신축 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하여, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능하며, 학교와 공공시설이 인접하여 주거 환경의 안정성을 더하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 신축 아파트 단지로서 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 산울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 내 및 주변으로 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

5.2. 교통

* 차량 접근성이 우수하며, 단지 주변으로 대로 및 중로가 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 기타

* 최신 건물이므로 현대적인 설비 및 마감 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주차 공간이 비교적 넉넉하게 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

건물은 등기되어 있으나 대지권이 미등기 상태인 점은 명확한 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 리스크입니다. 감정평가 시 대지권이 포함되었으나, 실제 취득하는 대지지분(66.1599㎡)과 평가된 대지권의 관계, 그리고 향후 대지권 확보 과정에서의 법적, 금전적 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 존재

임차인 김주희 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 명도 및 권리관계 정리 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 임차인의 보증금 반환 청구권이 어떻게 처리되는지, 낙찰자가 부담해야 할 부분이 있는지에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.3. 신축 아파트 하자 발생 가능성

본건은 2025년 1월 사용승인된 신축 아파트입니다. 인근 지역(산울동 6-3 생활권)에서 신축 아파트의 하자 문제(인분, 욕설 등)가 발생하여 논란이 된 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 신축 아파트의 품질 관리 전반에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

6.4. 주변 개발 및 혐오시설 가능성

세종시 개발 계획에 따라 주변 지역에 다양한 기반시설 및 공동 주택 단지가 조성되고 있습니다. (검색 결과 참조) 현재 본건 바로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 예상치 못한 시설이 들어설 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 신축 아파트 단지에 위치하며, 초등학교 등 생활 인프라가 갖춰져 있어 일반적인 주거 가치는 양호합니다. 그러나 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인이라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 이러한 복합적인 리스크는 부동산 경매 투자에 있어 높은 수준의 주의와 전문적인 법률 검토를 요구합니다. 특히, 대지권 미등기 상태에서의 낙찰 후 대지권 확보 절차 및 비용, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 보증금 관련 잠재적 부담은 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 신축 아파트로서 장기적인 시세 상승 잠재력을 가집니다.

* 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 위에서 언급된 권리상의 중대한 하자 및 잠재적 리스크로 인해, 시장 가격 대비 할인된 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 750,000,000원입니다.

주변 유사 아파트 시세는 6억 4천만 원에서 8억 2천만 원 사이로 파악됩니다.

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태와 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이러한 권리 하자는 부동산 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 요인입니다.

명확한 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 함께, 향후 권리 관계 명확화 및 임차인 관련 리스크를 충분히 감안했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 현 시세 및 감정가를 고려하되, 상기 언급된 제반 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 5억 8천만 원 ~ 6억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 관계에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 산정하시는 것을 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.