나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600609 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 5층515호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 정부세종청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 남측 가름로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 17층중 제5층 제515호로서, - 외 벽 : 복합판넬마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 '업무시설(오피스텔) 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건을 중심으로 북동측 및 남서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 구분건물의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600609 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 5층515호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (본 경매는 임차인 김보겸이 보증금 회수를 위해 신청)

1.2. 건물 정보

* 건물명: 2차푸르지오시티

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 4층, 지상 17층

* 해당 층: 5층

* 건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평)

* 준공일: 2014년 (사용승인일 2014.08.19)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

* 토지지분: 5.616㎡

* 토지 이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로3류, 가축사육제한구역

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 79,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 일원은 정부세종청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하여 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 남측 가름로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통상황은 무난한 편으로 분석됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2024.07.04.)

* 매각으로 인하여 아래 권리들은 말소될 예정입니다:

* 소유권이전 (2014.11.03. - 신탁 말소)

* 소유권이전 (2021.10.01.)

* 압류 (국민건강보험공단, 2026.05.26.)

* 강제경매 (채권자 김보겸, 2026.03.25.)

* 압류 (세종세무서장, 2024.07.04.) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김보겸)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-01

* 대항력: 있음 (주택임차권 등기 접수번호 2025.06.27. 제3285897호)

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 단, 선순위 주택임차권(김 )은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자 김보겸이 보증금 95,000,000원에 대해 강제경매를 신청하였으나, 해당 임차권은 말소되지 않고 인수 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 인근은 정부세종청사 배후 수요와 오피스텔, 근린상가 등이 밀집한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

* 국립세종도서관 등 공공기관과 상업 시설이 근접해 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

4.2. 시세 분석

* 동일 건물(2차푸르지오시티) 21.92㎡ 면적의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일: 6,600만원 (10층)

* 2026년 7월 10일: 6,500만원 (5층)

* 본건의 감정가는 7,900만원으로, 최근 실거래가 평균(약 6,550만원) 대비 높은 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 9,500만원이 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 취득가(입찰가 + 인수 보증금)는 시세 대비 높아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 정부세종청사 인근으로 행정기관 및 관련 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 근린상가 내 마트, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 기타

* 가름로 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 차량 이동이 편리합니다.

* 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변에 국립세종도서관 등 문화 시설이 위치합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 9,500만원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 현재 실거래가 및 감정가가 임차 보증금보다 낮아, 배당에서 임차 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상됩니다.

* 이는 낙찰가의 상당 부분이 인수해야 하는 보증금으로 추가되어, 총 투자 비용이 시장 시세를 초과할 위험이 있습니다.

* 임차인의 전입일자(2021.11.19)는 소유권 이전(2021.10.01) 이후이므로 대항력이 인정됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 핵심 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 9,500만원 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다.

* 현재 시세와 감정가가 임차 보증금보다 낮다는 점을 고려할 때, 상당한 추가 자금 투입이 불가피할 수 있습니다.

* 투자 목적보다는 실거주 목적이라 하더라도, 예상되는 총 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 정부세종청사 및 국립세종도서관 인접으로 안정적인 수요 예상.

* 최근 실거래가 동향은 6,500만~6,600만원 수준으로, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(9,500만원)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 실거래가(약 6,500만원)와 감정가(7,900만원)를 기준으로 하되, 인수 보증금 부담을 감안하면 시세 이하로 접근해야 합니다.

* 현 시세 및 인수 부담을 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 55,000,000원에서 60,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 입찰 희망가는 잠재적 리스크 및 추가 인수 금액을 제외한 금액으로 산정하며, 실제 낙찰 후 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 9,500만원 이상이 될 수 있습니다.

* 작성일: 2026-07-21

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.