나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50352 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2542 중흥마을부영아파트 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "청석고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 등의 공동주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평스라브위 경량철골 경사지붕 15층 건물 내 제15층 제1502호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측, 북동측, 남동측으로 중로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 자전거전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50352 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2542 중흥마을부영아파트 102동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 192,000,000원

토지 면적: 35.66㎡ (35.658㎡ 토지지분 포함)

건물 면적: 59.99㎡ (59.987㎡ 건물지분 포함, 약 18.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 심OO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

준공 연월: 2003년 9월 23일

구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평스라브위 경량철골 경사지붕

층수: 지하 1층 ~ 지상 15층 중 15층 1502호

전용 면적: 59.99㎡

총 면적 (분양 면적 추정): 약 73854.44㎡ (단지 전체 면적)

세대수: 752세대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "청석고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트 등의 공동주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 본건 단지는 북서측, 북동측, 남동측으로 중로와 접하고 있어 차량의 진, 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)로 지정되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하의 규제를 받습니다. 또한, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 속해 있습니다. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근에는 2019년 10월 29일 김순영에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

가장 주목해야 할 권리는 2025년 5월 1일 접수된 심초원의 주택임차권(을구 5번)입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 175,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2025년 5월 2일 접수된 심초원의 가압류(청주지방법원 2025카단4499)이며, 이보다 선순위인 임차권이 존재합니다.

강제경매 개시결정 등기(2026타경50352)는 채권자 심초원에 의해 2026년 3월 26일 접수되었으며, 이는 본 경매 물건의 원인이 된 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심 (심초원)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원 (무상 거주 또는 보증금으로 갈음)

전입일자: 2022년 8월 8일

확정일자: 2022년 8월 8일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

배당신고일자: 2025년 5월 1일

인수 보증금 합계: 0원 (경매 권리분석상 명시된 금액이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 보증금 잔액은 별도임)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 임차권 등기(175,000,000원)를 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액 회수 여부가 매수인의 최종 인수 금액에 큰 영향을 미칩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 용암동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 중심 지역입니다. 단지 주변으로 상가주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 지역의 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 청석고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 단지명: 중흥마을1단지(부영10차)아파트

* 주소: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2542

* 사용승인일: 2003년 9월 23일

* 총 세대수: 752세대

* 최고층: 15층

* 주차: 총 305대 (지상 4대, 지하 301대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 심 의 보증금 175,000,000원입니다. 본 경매 절차에서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가(192,000,000원)와 최근 실거래가(165,000,000원 ~ 195,000,000원)를 고려할 때, 경매 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

'공동담보' 물건으로 명시되어 있어, 원래 채무가 여러 부동산에 걸쳐 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 과정이나 채권 배당 순위에 영향을 줄 수 있으나, 본건 단독으로 인수해야 하는 직접적인 추가 부담으로 이어지지는 않을 수 있습니다. 다만, 경매 절차의 복잡성을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용암동의 아파트로, 주거 환경 및 교통이 비교적 양호한 편입니다. 2003년에 준공된 중흥마을부영아파트 단지 내 15층에 위치하며, 전용면적 59.99㎡로 실거주 또는 투자용으로 고려해볼 만합니다. 그러나, 175,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 시세 대비 매우 높은 잠재적 인수 금액으로 이어질 수 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 청주시 상당구 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 최근 거래가 반영: 2026년 6월에 유사 면적의 거래가 165,000,000원에서 195,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

* 잠재적 시세차익: 임차인 인수 리스크를 고려한 적정 가격으로 낙찰받는다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 2026년 6월 기준 유사 면적(59.987㎡)의 거래가는 165,000,000원에서 195,000,000원 사이입니다. 감정가 192,000,000원 또한 이 범위에 해당합니다.

본건의 핵심은 대항력 있는 임차인 심 의 보증금 175,000,000원입니다. 만약 본 경매에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 낙찰가 외에 최대 175,000,000원을 추가로 부담할 수 있습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 점을 고려하되, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점과 물건명세서상의 '매수인이 인수함'이라는 상반된 정보를 반드시 유의해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 175,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 부담해야 할 총액은 '낙찰가 + (175,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)'이 됩니다.

따라서, 본건의 순수 물건 가치(임차인 부담 없는 가격)가 175,000,000원 이상이라고 판단되지 않는다면, 입찰을 신중하게 고려하거나 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 수 있습니다.

현재까지의 시세 정보를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됩니다. 하지만, 임차인 인수 리스크를 반영하여, 입찰가는 이보다 현저히 낮게 결정될 필요가 있습니다.

안전한 입찰을 위해서는, 총 인수 가능 금액(낙찰가 + 예상 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 하며, 본건의 경우 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 시의 총 부담액을 면밀히 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.