나이스옥션 법원경매 청주 2026타경69 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 ‘명암저수지’ 서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(명암로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하2층, 지상3층 건물 내 제지하1층 제101호로서 외벽: 석재 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 바닥: 장판 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동쪽으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(작은가좌골지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 토지의 고저 차이를 이용하여 건축된 건물로서 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나 현관문 표기는 101호로 되어 있는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주 중인 것으로 탐문됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원 2026타경69 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층101호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 149,000,000원입니다.

토지 면적은 68.25㎡ (약 20.65평)이며, 건물 면적은 59.41㎡ (약 17.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 남OOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 ‘명암저수지’ 서쪽 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로인 명암로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대의 세장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 동쪽으로는 노폭 4m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

이 지역은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 자연취락지구(작은가좌골지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건의 말소기준권리는 2014년 6월 18일 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 172,000,000원이며, 근저당권, 근저당권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 최선희 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2020년 6월 30일, 확정일자는 2025년 10월 20일입니다. 배당신고일자는 2026년 6월 8일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 2014년에 사용 승인된 건물로, 주변의 다세대 및 연립주택과 유사한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 살펴보면,

2026년 5월, 2001년식 다세대주택(에이스빌라, 59.265㎡)이 5,300만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 1993년식 다세대주택(삼부빌라, 57.36㎡)이 6,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 2012년식 연립주택(로즈웰, 59.2093㎡)이 16,500만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 149,000,000원이며, 전용면적 59.41㎡의 2014년식 다세대주택임을 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례로는 2012년식 연립주택(로즈웰)의 16,500만원 거래가 있습니다. 이는 본건의 감정가가 인근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준임을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕의 지하 2층, 지상 3층 건물 내 제지하1층 제101호(전유부상 1층)로, 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 용담초등학교가 위치하고 있으며, 산성초등학교와 금천중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료 시설로는 용암동 및 인근 지역에 용암메디칼의원·한의원, 상당이비인후과의원 등이 있으며, 조금 더 떨어진 곳에 청주병원, 마디사랑병원 등이 소재하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 명암저수지 등 근린시설도 가까이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 전유부 정보상으로는 1층(지상)에 위치한 것으로 확인되어 공부상 내용과 실제 이용 상태 간 차이가 존재합니다. 이는 경매 진행 및 향후 재산권 행사 시 참고가 필요합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

청주시 전체적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 존재 및 주민 반발 사례가 과거부터 있어왔으나, 본건 소재지 인근에서 특정 혐오시설의 직접적인 영향을 받는다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용담동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 부담이 없어 경매 투자의 안정성이 높습니다.

신축 연도(2014년)가 비교적 최신이며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이 및 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 권리 관계로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

비교적 최근에 건축된 건물로, 신축 연식 대비 합리적인 감정가 및 시세 형성 가능성이 있습니다.

명암저수지 인근의 쾌적한 자연환경과 도심 접근성의 조화를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 특히, 2012년식 연립주택이 59.2㎡ 기준으로 16,500만원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 보여줍니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 산정하는 것을 권유합니다. 이는 감정가의 약 85.9% 수준이며, 낙찰 가능성과 시세 차익을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.