나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50364 [1] 충청북도 진천군 진천읍 성석리 450 산호오크힐아파트 104동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 "진천중학교" 북동측 인근에 소재하는 "산호오크힐아파트" 단지 내에 존재하며, 주위는 본건 소재 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 12층 중 7층 703호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-31)(진천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50364 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 성석리 450 산호오크힐아파트 104동 7층703호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 12층 중 7층

면적:

토지: 73.09㎡ (약 22.11평)

건물 (전용면적): 84.85㎡ (약 25.67평)

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청북도 진천군 진천읍 소재 "진천중학교" 북동측 인근에 위치하며, "산호오크힐아파트" 단지 내에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지방도가 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(진천중학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2010년 6월 10일 접수된 국민은행 근저당 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

총 등기부채권액: 146,762,651원 입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무를 떠나 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

주거 환경: 본건은 아파트 밀집 지역과 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

생활 편의 시설: 인근 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지방도에 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

주요 인접 시설: 진천중학교가 인접해 있습니다.

건축 연도: 2003년 1월 30일 사용승인되었습니다.

아파트 단지 규모: 총 6개 동, 288세대로 구성되어 있습니다.

주차: 총 276대 주차 가능 (지상 4대, 지하 24대, 전기차 충전기 지상 6대) 입니다.

6. 잠재적 리스크

가격 변동성: 최근 실거래 사례와 비교 시 감정가가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다.

지역적 특성: 농경지가 혼재된 지역 특성상 일부 농업 관련 시설이나 냄새 등의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지역 지정 사항을 반드시 확인해야 합니다.

미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 진천읍에 위치한 산호오크힐아파트 104동 703호로, 2003년에 건축되어 비교적 연식이 있는 아파트입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점, 임대 관계가 미상인 점 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 주거 환경 자체는 보통 수준으로 평가되며, 단지 내 편의시설과 인접한 학교가 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석 결과를 보입니다.

지역 내 주거 선호도: 진천읍 내 일반적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 부동산 시장의 회복에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석:

84. 85㎡ (전용면적), 4층, 106동: 2026년 6월 15일, 115,000,000원

84. 85㎡ (전용면적), 3층, (미상동): 2026년 1월 15일, 100,000,000원 (월세 0원으로 계약)

84. 85㎡ (전용면적), 9층, (미상동): 2026년 1월 13일, 90,000,000원 (월세 0원으로 계약)

시세 분석: 본 건은 84.85㎡이며 7층에 위치합니다. 가장 유사한 거래 사례는 2026년 6월 15일에 거래된 115,000,000원(4층) 건입니다. 1월에 거래된 100,000,000원과 90,000,000원 건은 월세가 0원으로 표시되어 있어 실거래가보다는 특수한 거래 조건일 가능성이 있습니다.

감정가 대비: 감정가 155,000,000원 대비 최근 시세는 상대적으로 낮은 수준입니다.

예상 입찰가: 낙찰 가능성을 높이고 수익성을 확보하기 위해, 최근 최고 실거래가인 115,000,000원을 기준으로, 7층의 이점을 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.