나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600577 [1] 세종특별자치시 새롬동 554 새뜸마을4단지 414동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 "가득초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트가 주류를 이루는 주거지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 통행이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제2층 제204호로서, 외 벽: 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내 벽: 벽지도배 , 일부 타일 등 마감 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

소화전, 위생 및 급배수시설, 소방설비 등 기본적인 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

아파트단지 내부의 도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1025)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600577 (1)

소재지: 세종특별자치시 새롬동 554 새뜸마을4단지 414동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 762,000,000원

토지면적: 74.60㎡ (약 22.57평)

토지지분: 74.5995㎡ (약 22.57평)

건물면적: 100.92㎡ (약 30.53평)

건물지분: 100.9214㎡ (약 30.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

주요 채무 총액: 888,212,698원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 새롬동에 소재하며, "가득초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제204호입니다. 외벽은 돌붙임 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 소화전, 위생 및 급배수 시설, 소방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내부 도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2017-05-30 (신동아건설주식회사 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2017-07-03 (임창훈)

* 근저당권 (말소기준권리): 2017-07-03, 농업협동조합자산관리회사, 356,400,000원

* 근저당권: 2024-04-11, 농업협동조합자산관리회사, 280,000,000원

* 압류: 2024-06-19, 천안세무서장

* 가압류: 2024-10-10, 삼성카드, 20,357,663원

* 가압류: 2024-10-23, 중소기업은행, 133,427,784원

* 가압류: 2025-04-23, 신한카드, 34,675,418원

* 가압류: 2025-06-05, 신한은행, 23,495,668원

* 가압류: 2025-11-06, 주식회사카카오뱅크, 39,856,165원

* 임의경매 개시결정: 2026-03-25, 농업협동조합자산관리회사, 586,608,729원

* 압류: 2026-05-26, 국민건강보험공단

* 권리 소멸 여부: 본 경매물건은 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2017-07-03)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 정보가 없을 경우 해당되지 않음)

1.3. 상권분석

본건은 세종시 신도시 지역 내 대규모 아파트 단지에 속해 있으며, 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 갖춘 주거지 상권입니다. 가득초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 새뜸마을 4단지 (캐슬파밀리에)

* 주소: 세종특별자치시 새롬동 554 (도로명: 새롬북로 13)

* 준공년도: 2017년 4월 10일

* 총 세대수: 1,267세대, 19개동

* 주차대수: 총 1,841대 (지하 기계식 포함)

* 층수: 최고 29층, 최저 2층 (본건은 15층 건물 내 2층)

* 주요 편의시설: 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거보관소

* 교육시설: 가득초등학교가 인접해 있으며, 인근에 새움중학교, 새롬고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 일반적인 신도시 주거지역의 용도제한을 따릅니다. 특별히 심각한 개발 제한 사항은 없습니다.

* 부동산 침체 리스크: 최근 아파트 시장의 전반적인 침체 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 세종시는 신도시 개발이 활발히 진행되는 지역 특성상 다른 지역 대비 상대적 안정성을 보일 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 공개된 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 신도시 주거 단지의 환경입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 신도시 핵심 지역에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 아파트로서, 입지, 교통, 생활 편의 시설 및 학군이 우수한 편입니다. 권리 분석 결과 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 감정가는 7억 6,200만원이나, 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 신도시 중심 입지: 행정중심복합도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 최신 주거 환경: 2017년 준공된 현대적인 아파트로, 단지 내 및 주변 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 우수한 학군: 가득초등학교가 인접하며, 인근 중고등학교 접근성이 좋습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 권리 승계 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 수요: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 100.54㎡)의 아파트가 2026년 7월에 70,000만원 ~ 71,000만원 (7억 ~ 7억 1천만원)에 거래되었습니다. 감정가 76,200만원 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 평균 (100㎡대): 약 70,500만원

* 감정가: 76,200만원

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 730,000,000원 (7억 3천만원) 으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 약간 높지만 감정가보다는 낮은 수준으로, 입찰 경쟁 및 추가적인 시장 변동성을 감안한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.