나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600614 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 134-5 수산아트빌라 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남동측 인근에 위치하는 수산아트빌 라 에이동 4층 402호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서, (1991.12.30 사용승인) 외벽:벽돌치장쌓기 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(법동1)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관 리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준 적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

임차인 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600614 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 134-5 수산아트빌라 에이동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 1991년 12월 30일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 65,000,000원

토지면적: 24.61㎡ (약 7.44평)

건물면적: 46.02㎡ (약 13.92평)

토지지분: 24.605㎡

건물지분: 46.02㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 07월 30일 접수된 문진우 근저당권(을7)입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사 주택임차권 승계)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 27일

* 확정일자: 2020년 02월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 임차인인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소 조건으로 매각되는 특별한 조건이 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 미회수분에 대한 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 1995년에 건축된 대호빌라(146-30)의 경우, 55.7075㎡ 면적이 2026년 7월 7,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 40.7만원 (0.3025㎡당 약 1,346,300원) 수준입니다. 본건(46.02㎡)의 감정가 6,500만원은 이러한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보

* 최근 매매 사례:

* 훼미리맨션 A동 (비래동 122-10, 2001년 건축, 72.1㎡): 2026년 7월 6일 12,700만원, 7월 7일 13,000만원에 각각 거래됨.

* 대호빌라 (비래동 146-30, 1995년 건축, 55.7075㎡): 2026년 7월 8일 7,500만원에 거래됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 402호입니다. 외벽은 벽돌 치장 쌓기 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호로 시공되었습니다. 전기, 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인인 서울보증보험 주식회사가 대항력 및 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각된다는 점이 매우 중요합니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

6.2. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역으로서 학교, 근린생활시설, 공원 등과 인접하여 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 6,500만원으로 경매에 나왔습니다. 1991년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 특히, 임차인이 대항력과 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔한 물건입니다. SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 이는 임차인 관련 조건의 변화로 해석되며, 명확한 추가 정보 없이는 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지 않을 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 임차인의 대항력 및 보증금 포기로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 다세대주택의 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가가 적정하거나 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

* 주거 환경: 학교, 공원 등 생활 편의시설과 인접하여 안정적인 주거지로서의 가치가 있습니다.

* 리모델링 잠재력: 연식 대비 양호한 외관을 갖추고 있으며, 내부 리모델링 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다. 주변 유사 물건(대호빌라, 1995년 건축, 55.7075㎡)의 최근 매매가가 7,500만원임을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 권리관계가 명확하다는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 판단하여, 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 64,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.