나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50343 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 송절동 소재 "강서2동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제105호 및 제104호로 (사용승인일 : 2019.08.21) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 개별 인테리어 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호1,2는 튼상가로서 현재 근린생활시설(상호명:킹덤 한식당&커피)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

외북동 317 :도시지역, 준공업지역, 공업용지(지원시설용지G2, 건폐율70%이하, 용적률350%이하, 건축한계선(북족남족서쪽도로변 1m)), 지구단위계획구역(청주 테크노폴리스), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(청주테크노폴리스 산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타(청주테크노폴리스 관리제외구역)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1, 2 경계구분 없이 하나의 호실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50343 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 105호

용도: 근린상가 (현재 한식당 및 커피숍으로 이용 중)

감정가: 1,668,000,000원

토지면적: 61.92㎡ (약 18.73평)

건물면적: 162.56㎡ (약 49.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

건축물 사용승인일: 2019년 8월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (7층 건물 중 1층)

2. 입지조건

위치: 충청북도 청주시 흥덕구 송절동 소재 "강서2동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며, 주변에는 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측 및 남측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 공업용지(지원시설용지G2), 지구단위계획구역(청주 테크노폴리스), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지(청주테크노폴리스 산업단지) 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 23일 접수된 세종우리신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

총 채무액: 등기부상 채권 총액은 4,361,200,000원입니다.

임차인 현황:

문현숙 임차인은 2022년 6월 28일 전입(사업자)하였으나 대항력은 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 청주 테크노폴리스 산업단지 인근에 위치하여 관련 산업 종사자 및 배후 주거단지의 잠재 고객을 확보할 수 있는 지역입니다.

주변에 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

현재 '킹덤 한식당&커피'로 운영되고 있어, 해당 업종의 영업 활동이 가능한 상권입니다.

청주시 흥덕구 외북동 317번지 주변 지역은 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

편의시설: 상가 건물로서 자체적인 편의시설(위생, 급배수, 승강기, 소화 설비 등)을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 공장, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설은 주변 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 미상 보증금: 문현숙 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계, 미납 차임, 또는 기타 채무 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

일괄 이용: 목록 1(105호)과 목록 2(104호)가 경계 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이므로, 향후 분리 사용 시 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제에 대한 검토가 필요합니다.

건물 관리: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 향후 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 관리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 특성: 준공업지역 및 일반산업단지 구역에 포함되어 있어, 향후 주변 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 외북동의 아크로폴리스 상가로, 현재 '킹덤 한식당&커피'로 영업 중인 근린생활시설입니다.

권리 분석상 인수할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

청주 테크노폴리스 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로, 안정적인 상권 유지 및 성장을 기대할 수 있습니다.

일괄 이용 중인 두 개의 호실을 함께 매수하는 조건이며, 이에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

산업단지 배후 수요: 청주 테크노폴리스 산업단지 종사자 및 배후 주거단지의 소비 수요를 흡수할 수 있는 좋은 입지입니다.

권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 인수 부담이 없는 임차인이 없어 권리상 위험이 적습니다.

운영 중인 점포: 현재 영업 중인 상가이므로, 즉시 영업 승계 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 단기간 내 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

지역 개발 잠재력: 청주 테크노폴리스의 지속적인 개발 및 확장으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,668,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없어, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 현재 운영 중인 상가이며 입지 조건이 양호하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 상가 시세, 임대료 수준, 공실률, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

현재 운영 중인 '킹덤 한식당&커피'의 수익성 분석 또한 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준, 즉 약 1,334,400,000원에서 1,501,200,000원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.