나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600619 [1] 대전광역시 중구 산성동 306-13 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 '산성네거리' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물중 제2층 제204호로, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(산성13)(접합), 도로(산성14)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

공부상 '204호'이나 현황 표기는 '205호'로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600619 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 산성동 306-13 2층204호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

* 건물면적: 76.23㎡ (약 23.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

* 건축년도: 1990년

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 산성동 '산성네거리' 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리함.

* 도로: 본건 남측 및 서측으로 도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 도로(산성13)(접합), 도로(산성14)(접합). 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 06월 25일 접수된 남대전새마을금고의 근저당권(60,000,000원)임.

* 권리소멸: 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 제공된 등기부 요약에 따르면 갑20~갑37까지의 권리들이 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 채무총액: 등기부채권 총액은 338,810,740원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 산성동 96-9번지 '동양그린빌라다동' 1층, 66.67㎡ (약 20.17평), 6000만원 (건축년도 1995년)

* 2026년 7월, 산성동 330-13번지 '소망빌라가동' 2층, 55.27㎡ (약 16.72평), 9600만원 (건축년도 2003년)

* 2026년 7월, 산성동 286-21번지 '삼창삼진빌라가동' 4층, 63.9㎡ (약 19.33평), 6500만원 (건축년도 1993년)

* 시세 분석:

* 본건(76.23㎡, 약 23.06평, 1990년 건축)과 유사한 건축년도의 다세대주택(2026년 7월 거래된 63.9㎡, 약 19.33평, 1993년 건축)은 6,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 336만원 수준입니다.

* 비교적 최신 건축년도(2003년)의 소형 평형(55.27㎡, 약 16.72평)이 9,600만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 건축년도 및 면적 차이가 있습니다.

* 제공된 최근 매매 정보 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 6,600만원은 유사 연식의 소형 평형 거래가(약 300~336만원/평)를 고려했을 때, 본건의 면적(약 23.06평) 대비 약 286만원/평 수준으로, 시세 대비 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 주거 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중점경관관리구역(보문산)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 불일치: 공부상 '204호'이나 현황은 '205호'로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 불명확하여 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 중복 사건: 본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 관련 사건과의 연관성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축년도: 1990년으로 비교적 노후된 건물에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 연립주택으로, 감정가 6,600만원에 경매로 나왔습니다. 주변 주거 및 근린생활시설이 형성된 지역으로 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황이 미상이고, 공부상 호수와 현황 표기가 달라 주의가 요구됩니다. 중복사건 정보 또한 특이사항으로 파악됩니다. 최근 유사 연식 및 면적의 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인들을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 연식 및 면적의 매매 사례와 비교했을 때, 감정가 6,600만원은 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 면적 대비 가치: 76.23㎡의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 대전광역시 중구의 안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 노후된 건물로서 향후 재건축 등 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석한 결과, 본건의 적정 거래 가치는 약 6,800만원에서 7,700만원 사이로 추정됩니다.

다만, 공부상 호수 불일치, 임차인 현황 미상, 중복사건 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 수준을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.