나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50351 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "교동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층건 중 제103동 제10층 제1001호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m, 22m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축 한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상당별빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50351 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

* 건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현대캐피탈 (현OOOOOOOOO)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 덕성그린타운아파트

* 준공연도: 1995년 (2026년 기준 약 30년 경과)

* 총 세대수: 495세대

* 총 주차 대수: 425대

* 최고 층수: 15층

2. 입지조건

* 주위 환경

* 대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, "교동초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통 여건

* 단지 주변으로 차량 접근이 용이하며, 일반 차량을 이용한 접근성과 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

* 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m, 22m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설

* 교육 시설: 교동초등학교, 용암중학교, 상당별빛유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 공동주택 단지로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 공동주택 용지로 지정되어 있습니다.

* 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하 규제가 적용됩니다.

* 용암1택지개발지구에 속해 있으며, 관련 지구단위계획의 적용을 받습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교동초등학교, 상당별빛유치원, 용암중학교)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 여부

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 현대캐피탈 (현OOOOOOOOO)

* 말소기준권리:

* 근저당권 (을10, 현대캐피탈, 2020.02.05.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을10, 을12, 을13)

* 임의경매개시결정 (갑10)

* 매각으로 인수되는 권리:

* 해당사항 없음 (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역 내 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 수요층: 주로 지역 거주민 및 신규 유입 가구를 대상으로 합니다.

* 상업 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 교동초등학교, 용암중학교, 상당별빛유치원 등 도보 통학 가능한 거리 내 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖춰져 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 2026년 기준 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 이들의 점유 형태 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시됨)

* 토지 이용 계획상 제약: 제2종일반주거지역으로 용적률(220% 이하) 및 층수(15층 이하) 제한이 존재하여 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 교육 보호 구역: 초등학교, 중학교, 유치원 인근에 위치하여 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변 교육 시설 및 교통 여건이 양호합니다.

* 등기부상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 건물의 연식과 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

* 적정 가격으로 낙찰받는다면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 과정에서의 불확실성이 적습니다.

* 안정적인 입지: 성숙된 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 노후 아파트 재건축/리모델링 등의 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.76㎡)의 아파트가 2026년 5월 11,900만원, 2026년 6월 12,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 132,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점, 그리고 최근 시세를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 115,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장 활동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.