나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50562 [1] 경기도 하남시 덕풍동 366-102 다동 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "동부 초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근으로 아파 트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며 주거지로서 의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하층-2층 건 다세대주택 중 지하층 101로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 1-2미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안터골2지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제 14조의3제2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파 트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국 인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 366-102 다동 지하층101호에 소재하는 다세대주택입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행(추정)입니다.

감정가는 165,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

토지지분: 32.76㎡ (약 9.91평)

건물면적: 43.42㎡ (약 13.14평)

건물지분: 43.42㎡ (약 13.14평)

토지 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 권리 및 매각 정보

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건으로 분류됩니다.

주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

특수물건정보: 유동화물건입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "동부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2008년 4월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당(48,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을3: 중소기업은행 근저당 (2008-04-28)

* 을4: 중소기업은행 근저당 (2010-07-30)

* 갑3: 중소기업은행 가압류 (2025-10-27)

* 갑4: 중소기업은행 임의경매개시결정 (2026-03-23)

등기부상 매각으로 인해 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임차 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 지역 특성 및 상권

본 건이 위치한 덕풍동 일대는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(안터골2지구)으로 지정되어 있습니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 주거 환경

동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 필요한 근린생활시설 및 관공서, 공원 등이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층-2층 건 다세대주택 중 지하층 101호이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 사항

본 물건의 토지는 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안터골2지구)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정 및 외국인 등 주택 매수 관련)

5.2. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

점유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 명도를 완료해야 합니다.

5.3. 기타 특이사항

유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 특이사항이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 오래되었을 가능성이 높으나(건축물표제부 정보 부족), 이에 따른 유지보수 비용 증가 등을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재의 다세대주택으로, 동부초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 2억 6천만원에서 3억 6천만원 사이로 파악됩니다.

감정가(1억 6,500만원) 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 다수의 공법상 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성으로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 동부초등학교 인접, 주거지로서 양호한 입지 조건.

* 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 권리가 다수 존재하여 매각으로 소멸 예정.

8. 예상 입찰가 산정

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 다세대주택(전용면적 약 43.42㎡)은 최근 2억 6천만원에서 3억 6천만원 사이의 거래가격을 보이고 있습니다.

특히, 2026년 5월 7일에 거래된 "무지개빌라(4동)"의 경우, 49.38㎡ 면적이 3억 6천만원에 거래되어 평당 약 729만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 건물 면적(43.42㎡)에 이 시세를 적용할 경우, 약 3억 1천 6백만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가(1억 6,500만원)와 시세(약 2억 6천만원 ~ 3억 6천만원) 간의 상당한 격차를 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

명도 리스크 및 추가 조사 비용 등을 감안하여, 현 시세의 약 80% 수준을 보수적인 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 예상 입찰가는 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.