나이스옥션 법원경매 성남 2026타경115 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 593 더판교이룸 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터 등을 배후지로 하여 노선을 따라 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상5층 건물 내 4개호(2층 202호, 203호, 204호, 205호)로서, 사용승인일 : 2022.03.31. 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어, 타일 붙임, 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(4) 공히, 근린생활시설로 이용중이며, 기호(1),(2)는 일괄로 한의원, 기호(3),(4)는 일괄로 태권도장으로 각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m, 북동측 및 남동측으로 노폭 각 8m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 고등동 593 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 일련번호(2) 고등동 593-1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.근린생활시설로 이용중이며 목록1.,2. 일괄로 '한의원'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경115 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 593 더판교이룸 2층 202호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,082,000,000원

토지 면적: 55.52㎡ (약 16.8평)

건물 면적: 126.40㎡ (약 38.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행 추정)

특이사항: 공동담보, 근린생활시설로 이용 중이며 202호, 203호를 일괄하여 '한의원'으로 사용 중임.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 지식산업센터 등을 배후지로 하는 상업지대에 소재합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 15m, 북동측 및 남동측으로 노폭 각 8m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류 등에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대한 추가적인 허가구역 지정도 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2022년 5월 13일, 1,680,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

* 임의경매 개시 결정: 갑5 (하나은행, 2026년 3월 19일, 1,383,695,497원) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

* 소유권 관련 권리: 갑1 소유권보존, 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 공유자전원지분전부이전 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이주언 (202호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2023년 01월 30일

* 배당신고일자: 2026년 05월 06일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이주언 (203호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2023년 01월 30일

* 배당신고일자: 2026년 05월 06일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 배당받게 되므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 고등동 일대는 아파트 단지와 지식산업센터가 배후지를 형성하고 있으며, 노선을 따라 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.

* 더판교이룸 건물은 제2종 근린생활시설로, 현재 202호와 203호가 '한의원'으로, 다른 호실들이 '태권도장'으로 이용되고 있어 다양한 근린생활시설 업종의 분포를 보입니다.

* 주변에 지식산업센터와 아파트 단지가 있어 직장인 및 배후 주거 단지의 소비 수요를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "왕남초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 아파트 단지 및 지식산업센터가 있어 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 거래 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)에 속해 있어 건축물의 높이나 시설물 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 개발 계획 수립 시 환경적 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 추가적인 담보물이 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 사용승인)에 가까운 현대식 건물 내에 위치한 근린생활시설로, 탄탄한 배후 수요를 갖춘 상업지대에 자리하고 있습니다. 현재 '한의원'으로 이용 중이며, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 비행안전구역에 해당되어 향후 부동산 거래나 이용에 일부 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 3월 31일에 사용승인된 현대적인 건물입니다.

* 안정적인 상권: 아파트 단지와 지식산업센터가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 분석이 용이합니다.

* 다양한 용도 활용 가능성: 제2종 근린생활시설로서 병원, 학원, 판매시설 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 지역 상가 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 감정가는 1,082,000,000원이며, 이를 기준으로 주변 시세와의 비교, 건물의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.