나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30727 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-26 라이프타운 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 일부 석재 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, '공동주택(다세대주택)'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30727 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-26 라이프타운 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 60.20㎡ (약 18.21평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호

이용 상태: 공동주택(다세대주택)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비

1.4. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 토지로, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 서측으로 약 5미터 내외 도로 소재

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대, 연세유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 생활 편의 시설

본 물건이 위치한 부천대학교 인근에는 다양한 학생 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 이는 식당, 카페, 인터넷 공간, 헬스장, 스터디룸 등을 포함하며, 이러한 시설들은 지역 주민들도 이용 가능할 수 있습니다. 또한, 심곡천(심곡 시민의 강)과 같은 공원 및 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 존재합니다.

* 이기선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-09, 대항력 있음.

금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사(LH): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-09, 확정일자 2025-08-12, 배당신고일자 2026-04-23, 대항력 있음.

한국토지주택공사는 보증금 200,000,000원에 대한 대항력이 있으나, 배당신고가 완료된 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2026-03-27 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (채권자: 조남수)

말소기준권리보다 선순위인 권리(대항력 있는 임차인)는 인수될 수 있습니다.

3.3. 인수 보증금

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 단, 대항력 있는 임차인의 권리 분석 시, 위 임차인 현황에 명시된 보증금 및 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권이전, 신탁등기말소, 협의분할에 의한 상속, 매매, 지분 이전 등 다수의 소유권 변동 및 권리 관계가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 강제경매(조남수, 17,641,803원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 부천대학교 인근으로는 학생들을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

최근 2026년 7월에 거래된 다세대주택 사례를 분석한 결과, 심곡동 일대에서는 전용면적 약 41.85㎡(약 12.6평)가 1억 1,100만원 (약 265만원/㎡), 전용면적 약 61.17㎡(약 18.5평)가 1억 7,100만원 (약 280만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 2019년식 건물로 비교적 신축에 속하는 약 64.95㎡(약 19.6평) 주택이 2억 8,800만원 (약 443만원/㎡)에 거래된 사례도 있습니다. 이는 본건과 유사한 연식의 신축 건물일수록 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거용으로 이용되는 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 건축 허가 및 사용 승인이 이루어진 건물로 판단됩니다. 현대적인 공동주택의 기본적인 편의시설(위생, 급배수, 난방, 승강기)을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 부천대학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정된 교육 시설(부천대, 연세유치원)이 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 두 명의 임차인 모두 대항력이 있어, 명도 과정 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 이기선 임차인의 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 인수 부담이 없는지에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.3. 지역 지정 현황

본건은 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2016년경)로 추정되며, 최근 실거래 사례들을 종합해 볼 때 시장 가치는 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인 다수(보증금 0원 임차인 포함)의 존재는 명도 및 권리 인수 관련 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 건물 (2016년경)로 신축급에 준하는 상태 유지 가능성.

* 부천대학교 인근 입지로 학생 및 젊은층 임대 수요 기대 가능.

* 주변에 공원(심곡천 등) 및 대학가 인프라를 누릴 수 있는 쾌적한 생활 환경.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 276,000,000원이며, 이는 전용면적 60.20㎡ (약 18.21평) 기준 약 458만원/㎡입니다. 최근 거래 사례 중 가장 유사한 조건(2019년식, 약 64.95㎡)은 약 443만원/㎡에 거래되었습니다.

본건은 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원의 이기선) 및 토지거래허가구역이라는 특수성을 고려해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 및 권리관계 확정 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 잠재적 리스크를 반영하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 시장 가치 추정 범위: 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 권장 입찰가: 약 255,000,000원

상기 권장 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.