나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502369 [1] 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근에 위치하고 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,다세대주택 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "석남역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020년 2월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층건중 제7층 제704호로 외벽:석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 업무시설-오피스텔(준주택)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,시가지경관지구(인천광역시 2022-273),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임3101(2023.09.19) 임차보증금: (1) 222,000,000원, (2) 227,000,000원 범 위: 7층 704호 59.6563제곱미터 전부 임대차계약일자: (1) 2020.07.18, (2) 2022.07.22 주민등록일자: 2020.08.25 점유개시일자: 2020.08.25 확정일자: (1) 2020.07.20, (2) 2022.07.29 임차권자: 이**(931225-*******),인천 서구 가정로 276, 704호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502369 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 509-1, 힐스테이션 7층704호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 9.62㎡ (약 2.9평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "석남역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 속함.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502369)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 금액은 227,000,000원임.

등기사항전부증명서 상 을구 1번 주택임차권(222,000,000원)이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨.

갑구 5번 강제경매(말소기준권리) 이후 접수된 갑구 6번 가압류(주식회사국민행복기금, 4,751,436원)는 경매 완료 후 말소될 예정임.

전체 등기부채권 총액은 226,751,436원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택도시보증공사(HUG) 소유의 임차인 정보에 따르면, 총 2건의 임차보증금이 각 222,000,000원 및 227,000,000원으로 기재되어 있음.

해당 임차인들은 주민등록일자 및 점유개시일자가 2020년 8월 25일로 동일하며, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG와의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 비교

최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 21일 58.088㎡ 면적이 173,500,000원에 거래되었고, 2025년 8월 29일 59.6192㎡ 면적이 170,000,000원에 거래된 바 있음.

이는 본건의 건물 면적(59.66㎡)과 유사한 규모임.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 224,000,000원으로, 최근 실거래가(약 170,000,000원 ~ 173,500,000원) 대비 약 5,000만원 이상 높은 수준임.

감정 시점의 시장 상황과 현재의 실거래가 사이의 괴리가 존재하므로, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 것이 중요함.

4.3. 건물 연식 및 상태

본건 건물은 2020년 2월 3일 사용승인을 받은 신축급 오피스텔임.

다만, 감정평가 시 내부 구조 등은 공부 및 인근 유사물건 평가 전례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가되었으며, 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부 상태를 정확히 파악하지 못한 점을 유의해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 석남역 인근 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경

주거용 및 업무용 시설이 혼재된 지역으로, 상대적으로 쾌적한 생활 환경을 제공함.

인근에 공원 등 녹지 공간이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

5.3. 교육 및 교통

인근에 석남역이 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋음.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 보호 규정이 적용될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요함. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

외국인 매수자는 해당 기간 내에 관련 허가 절차를 확인해야 하며, 허가 취득이 불가능할 경우 계약이 무효가 될 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 구체적인 내용을 추가 확인하여 매수 시 부담이 될 수 있는 사항이 있는지 면밀히 검토해야 함.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아, 고가 낙찰의 위험이 있음.

6.4. 미확인 내부 상태

감정평가 시 내부 상태를 정확히 파악하지 못했으므로, 실제 점유 및 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용 등이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 석남역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있음.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리나 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 인수조건 변경사항은 추가 확인이 필요함.

가장 중요한 점은 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높다는 점으로, 이는 고가 낙찰의 위험성을 내포함.

따라서, 본 건은 최근 거래된 실거래가 수준과 건물의 실제 상태를 면밀히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔로서 기본적인 투자 가치 보유.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 가능성 높음.

* 실거래가 기준 저가 매수 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(170,000,000원 ~ 173,500,000원)를 기준으로 판단할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 함.

권리상 인수 부담이 없고, 건물 상태가 양호하다고 가정할 경우, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 약 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장함.

세부 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.