나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502406 [1] 인천광역시 서구 왕길동 675-5 블리스타운 5층512호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "완정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 근거리에 검단사거리역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층512호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2017.07.07)

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원 청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502406 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 675-5 블리스타운 5층512호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 309,000,000원

토지면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

토지지분: 57.02㎡ (약 17.25평)

건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

건물지분: 70.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2017년 7월 7일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 "완정초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 주택지대임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 검단사거리역(인천2호선)이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

도로: 본건 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 (신한카드주식회사 가압류, 2025년 4월 8일 접수, 18,767,235원)

권리분석 결과: 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정임.

인수되는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 306,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 13일

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기되었으나, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 대항력이 없는 것으로 판단됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약으로 인해 낙찰 시 인수 부담 없음.

1.3. 상권분석

인천광역시 서구 왕길동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 공동주택과 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

인근에 완정초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 인천2호선 검단사거리역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높음.

주변에 임야가 있어 일부 녹지 환경을 갖추고 있으나, 전반적으로는 주거 및 상업 기능이 복합된 도심 지역으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 완정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

교통: 인천2호선 검단사거리역 및 버스정류장이 가까워 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요함 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행하며, 임차권 인수 조건 변경 관련 사항이 있으나, 현재 제공된 정보상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 명시됨.

선순위임차권: 등기부상 주택임차권(을구 순위 3번)이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동에 소재한 도시형생활주택(연립주택)으로, 2017년 준공되어 비교적 신축이며, 교통 및 생활 인프라가 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 감정평가액은 309,000,000원이나, 제공된 최근 시세 정보(동일 단지 58.51㎡, 2019년식, 2025년 3월 거래 200,000,000원)를 고려할 때, 시세와의 차이가 있을 수 있습니다. 권리분석상으로는 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하지만, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 조건입니다.

1.7. 투자 포인트

동일 단지 내 비교적 신축(2017년식)으로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

인천2호선 검단사거리역 인근으로 우수한 교통 편의성을 제공합니다.

완정초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋습니다.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 깔끔한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 기반으로 시세 분석 결과, 동일 단지인 '로하스타운'(왕길동 675-14번지, 2019년식, 58.51㎡)이 2025년 3월 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 물건(왕길동 675-5번지, 70.63㎡, 2017년식)의 면적(약 21.3평)에 이를 적용 시, 평당 약 11,300,000원의 시세로 환산할 수 있습니다. 본건의 감정평가액은 309,000,000원(약 14,500,000원/평)으로, 최신 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원인 점과 시장 시세, 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 시세 수준 또는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.