나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502398 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-11 블루밍아파트 에이동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔 및 다세대주택과 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 및 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 공동주택. 업무시설. 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각 노폭 약8m내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 452-11 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502398 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-11 블루밍아파트 에이동 6층604호

용도: 오피스텔

건물명: 블루밍아파트A동

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적 (전용면적): 59.45㎡ (약 18.0평)

감정가: 178,000,000원

준공연도: 2016년

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 6층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 속하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 본 경매 시점 이후 만료될 예정입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈의 2024년 2월 27일자 가압류 (금액 30,352,868원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부현황:

* 갑1 (2016-06-09): 소유권보존 (조점임)

* 갑2 (2016-09-05): 소유권이전 (문소현)

* 을3 (2025-01-07): 주택임차권 (장교덕, 보증금 183,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 갑3 (2024-02-27): 가압류 (우리금융캐피탈) - 말소기준권리

* 갑4 (2026-03-26): 강제경매 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 183,000,000원

* 전입일자: 2022-12-15

* 확정일자: 2022-11-24

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 본 건 등기부상 을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 별도의 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건은 오피스텔 및 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 편의시설들이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 유사 물건 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.45㎡ ~ 59.81㎡)의 해당 건물(블루밍아파트A동) 내 물건들이 2024년 2월 185,000,000원, 2025년 12월 190,000,000원, 2026년 7월 190,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 10,277,778원 ~ 10,555,555원/평 (전용면적 기준) 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트, 다세대주택이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 본건 남측 인근에 부흥초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다. 신트리공원 등 녹지 공간도 인근에 소재할 수 있습니다. (외부 지도 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 분류되고 '말소동의 확약서'가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 과거 이와 관련된 복잡한 절차나 조건이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측의 정확한 처리 상태 및 관련 서류를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일 만료될 예정입니다. 따라서 낙찰 후 거래 시점에 따라 허가 없이 거래 가능할 수 있으나, 잔금 납부 시점 및 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다. (외부 지도 검색 결과 기반)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구에 위치한 오피스텔로, 부흥초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의성과 교육 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차권이 있으나 대항력이 없고 말소 동의가 되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 토지거래계약 허가구역 지정 만료 시점을 주시해야 할 부분입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 거래 시세가 19,000만원 수준인 점을 감안할 때, 감정가 17,800만원은 시세 대비 낮은 편에 속합니다. 적절한 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 부흥초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보(185,000,000원 ~ 190,000,000원)와 감정가(178,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 대략 160,000,000원 ~ 180,000,000원으로 예상됩니다. 경매 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.