나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502464 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "장안사거리" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2017-01-23)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

본 물건은 인천지방법원 2026타경502464(1)호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 오피스텔입니다.

1.2. 면적정보

토지 면적은 10.22㎡ (약 3.09평)이며, 토지 지분 역시 10.225㎡ (약 3.09평)입니다. 건물 면적은 59.50㎡ (약 18.00평)이고, 건물 지분도 59.5㎡ (약 18.00평)입니다.

1.3. 건물정보

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52번지이며, 건물명은 진용아이빌입니다. 등기부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 1월 23일에 사용 승인되었습니다. 본건은 해당 건물 14층 중 6층에 위치한 601호입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "장안사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역(2025-12-08 지정), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정)이었으나, 외국인 등 대상자에 대한 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어, 경매 진행 시점(2026년 7월 24일)에는 해당 허가 요건이 만료되었을 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부등본상 다양한 권리들이 기재되어 있으나, 대부분 강제경매 신청으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502464) 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 210,000,000원에 임차한 임차인 강나래 씨가 존재합니다. 그러나 해당 임차인은 전입일자(2021-07-26)보다 확정일자(2021-07-02)가 빠르며, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 또한, 임차인 현황에는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

없음.

등기부상 을구 1번 주택임차권은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준권리

인천지방법원 2026타경502464 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등 대형마트 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 수봉공원이 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

5.2. 교육시설

제물포여자중학교, 동산고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 관련

과거 숭의동 일대에 성매매 집결지인 "옐로하우스"가 있었으나, 현재는 재개발이 진행되었거나 완료된 것으로 보입니다. 다만, 최근 숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 추진으로 주민 반발이 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 지역 주민의 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 향후 개발 계획 및 지역 사회의 움직임을 주시할 필요가 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 2025년 8월 21일부로 지정 기간이 만료될 예정입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 주택도시보증공사가 채권자로서 경매 절차 진행에 있어 특정 조건을 적용했음을 시사합니다. 이는 임차인 보증금 미인수 등 경매 진행에 있어 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 사전에 차단하려는 조치로 해석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 편입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변의 일부 개발 이슈와 과거 지역 특성 등은 투자 시 고려할 만한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 우수함.

* 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 주변에 상업시설 및 공공시설(수봉공원)이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있음.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 192,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 진행가를 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 것으로 예상됩니다. 특히, 인수해야 할 보증금이 없고 권리상 특이사항이 없는 점을 감안하여, 감정가인 192,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 195,000,000원에서 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.