나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502363 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "시민공원역" 및 노선버스 정류장이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제14층 제1404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선, 남동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호2) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502363 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23, 어반스뷰 6차 14층 1404호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

건물면적: 61.31㎡ (약 18.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 어반스 뷰 6차

주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로 103 (주안동)

대지면적: 695.4㎡ (약 210.34평)

연면적: 7700.79㎡ (약 2331.96평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 11월 4일

총 층수: 14층 (본건 14층)

전체 호수: 72호

주용도: 업무시설

내부 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 주차장 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인천지하철 2호선 "시민공원역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남서측 왕복 2차선 도로와 남동측 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경502363 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 권리관계 및 명도에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인: LE THITHUY

전입일자(사업일자): 2025년 11월 10일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 권리관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 김용성

전입일자(사업일자): 2025년 11월 20일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 권리관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최준호)

전입일자(사업일자): 2021년 5월 4일

대항력: 없음

보증금: 212,000,000원

확정일자: 2021년 4월 19일

배당신고일자: 2024년 5월 2일

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 3월 26일 접수된 강제경매 개시 결정(갑5)입니다.

을구 1번 주택임차권(최준호)은 2024년 5월 2일 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 권리 소멸 여부에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 거래 과정의 복잡성을 시사하며, 이에 대한 명확한 이해가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 인천지하철 2호선 시민공원역을 중심으로 역세권 개발이 이루어지고 있으며, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 시장 동향

인근 지역의 오피스텔 시세는 유사 면적(60-70㎡) 기준 1억 7천만원에서 2억 4천만원 수준에서 형성되고 있으며, 최근 거래 사례들은 1억 9천만원에서 2억 2천만원 내외로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

인근에 석암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 시민공원역 주변으로 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

현재 조사된 바에 따르면, 본건 주변으로 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대규모 공업 단지 등)이 두드러지게 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 2명(LE THITHUY, 김용성)의 존재이며, 이들의 보증금 및 차임 액수가 미상으로 확인되어 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/거래상 위험

'HUG 인수조건 변경' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 법적 해석 및 관련 서류 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이고, 'HUG 인수조건 변경' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 2호선 시민공원역 인근의 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 상권 및 교통 인프라가 발달하여 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

현재 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

현 시세 분석 결과, 유사 물건들의 거래가는 약 1억 8천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 액수가 미상이고, 추가적인 권리 분석이 필요한 점을 감안할 때, 입찰 시 상당한 위험 수당을 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에 소요될 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 최종적인 권리 분석 및 명도 가능성 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.