나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502405 [1] 인천광역시 서구 왕길동 671-9 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건인 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치하는 집합건물로서, 인근에 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2010.11.02.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27),지구단위계획구역(검단2지구),가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502405 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 671-9 2층202호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 44.64㎡ (약 13.5평) / 토지 지분: 44.64300407925409㎡

건물면적: 73.41㎡ (약 22.2평) / 건물 지분: 73.41㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2010년 11월 02일

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

해당 층: 2층 (202호)

건축물 연면적: 623.46㎡

대지면적: 343.2㎡

건폐율: 58.42%

용적률: 181.66%

주차: 옥내 6대, 옥외 2대

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근에 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 본건 인근에 버스정류장 및 지하철(검단사거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 말소기준권리: 2022년 09월 02일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 (을7, 권리금액: 31,831,136원)입니다.

* 본건 경매 신청 채권(주택도시보증공사)은 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 등기부 채권 총액: 221,831,136원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 15일

* 확정일자: 2022년 06월 10일

* 배당신고일자: 2024년 07월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기 (을7, 말소 예정)

* 물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 주택임차권등기(을구 순위 7번)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 따라서 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 검단사거리역 역세권으로, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 검단사거리역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 상업시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 검단사거리역 인근의 상업시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

* 의료시설: 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 1억 9천만원에 대한 인수 여부 관련 'HUG 인수조건 변경' 문구가 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 물건명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 관련 내용을 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 인천 서구 왕길동에 위치한 다세대주택으로, 검단사거리역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 전용면적 73.41㎡ (약 22.2평)으로 비교적 넓은 주거 공간을 제공합니다.

* 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하지만, 대항력은 없고 주택임차권 역시 말소 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 문구는 입찰 전 반드시 상세하게 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 검단사거리역 초역세권 입지로, 향후 지역 개발 및 지하철 노선 확장에 따른 가치 상승 기대.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 주거용 부동산.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택(연립) 거래 가격이 55.66㎡ 기준 1억 2,800만원 (약 229.9만원/㎡), 58.51㎡ 기준 1억 4,240만원 (약 243.4만원/㎡) 수준으로 파악되었습니다.

* 본건 전용면적 73.41㎡를 기준으로 평당 약 230만원 ~ 245만원의 시세를 적용하면 1억 6,884만원 ~ 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 1억 7,400만원은 현재 시세 범위 내에 위치하나, 물건의 특수성(토지거래허가구역, HUG 조건 변경) 및 건물 노후도를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되며, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 160,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.