나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502485 [1] 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측에 위치하며, 주위는 아파트, 오 피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 굴포천역(7호선) 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1102호로서. (사용승인일:2015.05.21) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, '공동주택 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<부평동 98-85>, <부평동 98-86> 공통 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502485 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 11층1102호

건물용도: 오피스텔 (업무시설) - 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 건물 자체는 공동주택으로 분류되어 있습니다.

감정가: 220,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.25㎡ (약 2.49평)

건물면적: 61.50㎡ (약 18.60평) - 전용면적/분양면적

건물 지분: 61.5㎡ (약 18.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

* HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용 확인 필요

* 등기부상 말소예정 권리 중 주택임차권의 소멸 여부 최종 확인 필요

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 7호선 굴포천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 광대로의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

부산지방법원 2022카단106026 (가압류, 2022.11.24. 접수)

* 말소될 권리

등기부등본상 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

- 을구 3번 주택임차권 (박애리, 243,000,000원): HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 최종 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 을구 3번 주택임차권 (주택도시보증공사, 243,000,000원) - *위 박애리 임차인과 동일 권리로 보이며, HUG의 확약으로 말소 예정임*

- 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 1,070,000,000원) - 말소기준권리

- 갑5 압류 (강서세무서)

- 갑6 강제경매 (주택도시보증공사, 243,000,000원) - 본건 경매 개시 권리

- 갑7 압류 (국민건강보험공단)

* 인수될 권리

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

- 임차인: 강 , 보증금: 195,000원, 차임: 65,000원, 전입일자: 2025-01-02, 대항력: 없음.

- 임차인: 박 , 보증금: 243,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-25, 확정일자: 2022-02-22, 배당신고일자: 2024-05-01, 대항력: 없음. (주택도시보증공사 관련 임차인으로 추정)

4. 상권분석

* 주위 환경

본 건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔 등 주거 및 업무시설과 다양한 근린생활시설, 학교가 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 근린생활시설

주변에 각종 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통

인천지하철 7호선 굴포천역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 차량을 이용한 시내외 이동도 편리한 편입니다.

* 편의시설

단지 주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설

단지 동측에 부평중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

본 건 경매 진행과 관련하여 HUG 인수조건 변경 사항이 명시되어 있어, HUG의 채권 회수 및 보증 이행 관련 절차에 변동이 있었음을 시사합니다. 낙찰자는 HUG의 변경된 조건 및 관련 절차에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 임차인 권리관계의 복잡성

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청하였음에도 불구하고, 을구 3번 주택임차권(박애리, 243,000,000원)이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 주목해야 합니다. HUG가 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 최종적인 소멸 여부는 등기부등본 및 법원 공고를 통해 재확인해야 하며, 경우에 따라 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역의 특성상, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔(업무시설)로, 7호선 굴포천역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 주변에 상업시설 및 학교가 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 우수합니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차인 권리관계의 복잡성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 말소기준권리 하위의 대부분 권리는 소멸될 것으로 보이나, HUG 관련 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 7호선 굴포천역과 인접하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 교육시설의 발달로 생활 인프라가 풍부합니다.

* 잠재적 가치: 재개발 또는 지역 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(220,000,000원)와 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 임차인 권리관계의 복잡성, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건과 유사한 사례의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 권리관계 분석 결과, 그리고 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 철저한 개별 분석을 통해 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.