나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502439 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하고, "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 604호이며, 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

"도시형생활주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며, "도시형생활주택, 제2종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2022.11.17.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 호수(6층 604호)의 관리비 체납, 전기공급 제한 등에 대하여 경매 참여 및 입찰시 확인 및 유의바람.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.
- 본건 호수(6층 604호)의 관리비 체납, 전기공급 제한 등에 대하여 경매 참여 및 입찰시 확인 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호:인천지방법원 2026타경502439 (1)

소재지:인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층604호

용도:도시형생활주택

감정가:78,000,000원

매각대상:토지/건물일괄매각

경매구분:부동산강제경매

채권자:주택도시보증공사

1.2. 면적정보

토지면적:3.97㎡ (약 1.20평)

토지지분:3.97㎡ (약 1.20평)

건물면적(전용면적):13.11㎡ (약 3.96평)

1.3. 건물상세정보

건축연도:2014년

건물구조:철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층

총세대수:42세대

승강기:1대

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, "간석오거리역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상).

2.3. 주변시설

본건은 간석오거리역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 다수의 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

인근 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 경매 참여 전 현장 확인이 권장됩니다.

주변 교육시설 및 의료시설은 지하철 및 버스 이용을 통해 접근 가능한 다수의 시설이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 등기부채권 총액은 695,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황도은)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-06

확정일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2022-12-16

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리및인수사항

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023-02-21)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

모든 인수되는 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건은 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 간석오거리역 상권의 영향을 받는 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근거래사례분석

주변 유사 물건(다세대)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월: 64.73㎡ (약 19.6평) 3층, 173,000,000원

- 2026년 3월: 47.56㎡ (약 14.4평) 1층, 120,000,000원

- 2026년 3월: 34.65㎡ (약 10.5평) 2층, 55,000,000원

본건의 전용면적(13.11㎡, 약 3.96평)은 비교 사례보다 현저히 작습니다. 따라서 단순 평당 가격 비교보다는 개별 물건의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다. 감정평가액(78,000,000원)은 신축 건물(2014년)의 이점을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

간석오거리역을 중심으로 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당 등)을 이용할 수 있습니다.

단지 내 또는 인근에 주차 공간이 확보되어 있습니다 (실내 6대, 실외 2대).

5.2. 교육및의료시설

인천 남동구 지역 내 다수의 초, 중, 고등학교가 차량 및 대중교통으로 접근 가능합니다.

종합병원 및 병의원들도 간석오거리역을 중심으로 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 관리비및전기공급

본건 호수(6층 604호)는 관리비 체납 및 전기 공급 제한 등의 문제가 있을 수 있습니다.

경매 참여 및 입찰 시 반드시 관리사무소 등을 통해 체납 내역 및 공급 제한 여부를 확인하고 유의해야 합니다.

6.2. 임대차관계

등기사항전부증명서 상 임차권등기명령(2022.11.17.)이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

임대 관계는 미상으로, 특이사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

6.3. 기타법적제한

토지거래계약에관한허가구역 지정기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 내 외국인에 대한 제한이 있으나, 일반적인 매수자에게는 해당되지 않을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매로, 인천 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택 6층 604호입니다.

간석오거리역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

건물은 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 해당 호수의 관리비 체납 및 전기 공급 제한 가능성, 작은 면적(약 3.96평)은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

채권자가 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 복잡한 권리 관계를 시사하므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 역세권(간석오거리역) 입지로 교통이 편리합니다.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)에 속합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 78,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 비교 대상 물건(다세대)의 면적이 본건보다 훨씬 넓으며, 건축 연도가 오래된 경우가 포함되어 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

하지만 본건의 작은 면적(약 3.96평)과 관리비 체납, 전기 공급 제한 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가의 85% ~ 95% 수준인 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.