나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502414 [1] 인천광역시 서구 경서동 757-7 월드메르디앙 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재하는 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층건내 제2층 제201호로서, 외벽은 석재 및 석재타일 붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8 .26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

물건 비고

등기사항전부증명서 상 전유부분의 건물의 표시 중 면적 39.01㎡가 38.87㎡로 변경됨(2026.5.18. 면적변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502414 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 757-7 월드메르디앙 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 26.82㎡ (약 8.1평)

건물면적: 38.87㎡ (약 11.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 등기사항전부증명서 상 전유부분 건물의 표시 중 면적이 39.01㎡에서 38.87㎡로 변경됨 (2026.5.18. 면적변경)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502414, 주택도시보증공사 채권)입니다.

등기부등본 상 을구 9번 주택임차권 (권리자: 이 , 금액: 120,000,000원, 전입일자: 2022.11.30, 확정일자: 2022.11.11)이 존재하나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

그 외 등기사항전부증명서 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변이 주거단지와 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 경서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 비교적 조용한 주거 환경으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 유사 지역 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※ 현장 조사 시 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026.8.25.까지로 곧 만료 예정입니다. (※최신 정보 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 경매 참여 전 HUG 측과의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 불가했습니다. 감정평가는 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있어 경매 참여 시 유의해야 합니다.

* 건물 면적 변경: 등기부등본 상 건물의 표시 중 면적이 39.01㎡에서 38.87㎡로 변경된 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 경서동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 경서초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하고 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 관계는 명확하여, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 대항력 부재 및 HUG 인수조건 변경, 그리고 현장 방문 시 내부 상태를 확인할 수 없었던 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 예정인 점도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 비교적 안전한 거래 가능성

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준 분석을 통한 저가 매수 기회 포착 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래가는 76,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

본 건의 감정가는 95,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

내부 상태 미확인, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 감정가 이하로 설정하는 것이 합리적입니다.

대략 78,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 현장 방문을 통해 물건 상태를 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.