나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502396 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북서측 인근에 위치하는 구분건물 8층 804호로서 주위는 동류형공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 8층 804호로서 외벽: 콘크리트위 페인팅 등 마감, 내벽: 몰탈위 벽지 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 남서측 및 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 건물은 통칭 "다우림"으로 호칭됨. -2024년 9월 6일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임2674) 임차보증금: 금164,000,000원 확정일자: 2020년 9월 28일 임차권자: 고준원(620910-*******)

물건 비고

- 본건 건물은 통칭 "다우림"으로 호칭됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 2. 물건 현황

용도: 오피스텔

건물 명칭: 본건 건물은 통칭 "다우림"으로 호칭됨.

1.1. 3. 건물 및 토지 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 8층804호

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 8층

사용승인일: 2016년 7월 25일

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

본건은 남동측, 남서측 및 북동측으로 공도와 접함.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)임.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

경매 구분: 부동산강제경매

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

3.2. 채권자 및 채무자

주요 채권자: 주택도시보증공사

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (고준원)

보증금: 164,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-22

확정일자: 2020-09-28

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 등기부상 권리 분석

을1: 주택임차권 (고준원, 164,000,000원) - 말소예정

갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

갑5: 소유권이전 (임형순)

갑6: 압류 (부천세무서장, 2023-02-06) - 말소기준권리

갑7: 압류 (미추홀구, 2025-09-17) - 말소

갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 164,000,000원, 2026-03-26) - 말소기준권리

3.5. 인수되는 권리 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됨).

3.6. 말소기준권리

압류(부천세무서장, 2023-02-06) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2026-03-26)가 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

동류형 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 최근 시세 동향 (매매)

최근 실거래가 정보는 다음과 같음.

2025년 1월 19일: 180,000,000원 (3층, 70.61㎡)

2026년 5월 18일: 137,890,000원 (10층, 70.61㎡)

2026년 5월 18일: 150,000,000원 (10층, 70.61㎡)

최근 거래가에서 약 1.38억원에서 1.50억원 사이의 가격대가 형성되어 있으며, 2025년 1월 대비 하락하거나 변동성을 보임.

4.3. 시세 추정

제공된 면적(68.30㎡)을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 약 1.4억원에서 1.7억원 사이로 추정해 볼 수 있음. 감정가(1.68억원)는 최근 실거래가 범위 내에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 인천광역시 미추홀구청 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통으로 평가됨.

5.2. 편의시설 접근성

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성도 양호함.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 확인됨.

주변 환경을 종합적으로 고려하였을 때, 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 권리관계 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음을 시사함.

6.2. 임차권 관련

임차인 고준원(보증금 1.64억원)은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상되나, 법적 절차 진행에 따른 변수를 염두에 두어야 함.

6.3. 토지 이용계획 관련

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일) 내에 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 사항으로 일반 개인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보임.

6.4. 시장 변동성

최근 실거래가에서 가격 하락 또는 변동성이 관찰되어, 향후 시장 상황 변화에 따른 추가적인 가격 변동 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 준공 후 약 8년이 경과한 건물임. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 예상됨. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 최근 실거래가의 변동성은 신중한 접근을 요구함. 대항력 없는 임차인이 존재하나 법적 절차에 따라 정리될 가능성이 높음.

8. 투자 포인트

감정가(1.68억원) 대비 최근 거래가(1.38억원~1.50억원)를 고려할 때, 낙찰가 산정에 있어 가격 메리트를 확보할 수 있는 가능성이 있음. HUG 관련 특이사항을 명확히 파악하고, 명도 관련 위험 요소를 제거한다면 안정적인 투자가 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 매매가 범위: 137,890,000원 ~ 180,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 164,000,000원은 인수하지 않음)

최근 거래가를 고려할 때, 1.3억 ~ 1.5억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음. HUG 인수조건 변경 사항 및 시장 변동성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.